Sentenza n. 1660/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'ingiunzione di demolizione relativa a un fabbricato commerciale in corso di costruzione, realizzato dopo la demolizione di preesistenze edilizie, nonché gli atti presupposti e, con motivi aggiunti, il provvedimento che ha accertato l'inottemperanza, applicato una sanzione pecuniaria di 20.000 euro e disposto l'acquisizione del compendio al patrimonio comunale. Ha dedotto: violazione degli artt. 23, 31, 33, 96 e 97 d.P.R. 380/2001 e degli artt. 14, 15 e 19 l.r. Lazio 15/2008; difetto di istruttoria, erronea valutazione dei presupposti, omessa considerazione della documentazione, contraddittorietà e illogicità. Secondo la ricorrente, le DIA e le SCIA pregresse avrebbero legittimato le consistenze edilizie preesistenti e il progetto di demolizione e ricostruzione con incremento della SUL previsto dalla normativa regionale sulla rigenerazione urbana. Ha inoltre dedotto l'incompetenza del Municipio VII, il contrasto con precedenti valutazioni favorevoli del Municipio VI, la violazione del legittimo affidamento, degli artt. 3, 19, 21-octies e 21-nonies l. 241/1990, dell'art. 97 Cost. e del principio di buona fede, nonché la violazione dell'art. 83, comma 9, delle NTA del PRG. Con i motivi aggiunti ha contestato anche la sanzione e l'acquisizione per invalidità derivata e ha dedotto la violazione delle Linee di indirizzo ministeriali sul decreto-legge Salva Casa.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso principale e i motivi aggiunti. Ha rilevato preliminarmente la tardività dell'impugnazione, nella parte relativa agli ordini di sospensione dei lavori dell'8 agosto e del 5 settembre 2024, ma ha comunque esaminato il merito. Ha ritenuto legittima la demolizione perché la DIA del 2003, presentata come variante in corso d'opera per ristrutturazione edilizia, non poteva legittimare la realizzazione di due nuovi manufatti commerciali soppalcati e di una superficie complessiva di circa 456 mq in luogo del chiosco di 28 mq; per tali opere sarebbe stato necessario un titolo edilizio espresso. Non è stata provata l'esistenza di un piano attuativo contenente disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive sufficientemente puntuali da consentire il ricorso alla DIA per interventi di nuova costruzione. La pendenza della domanda di condono relativa alle preesistenze impediva inoltre di considerarle legittime: dopo la demolizione del manufatto oggetto di condono, la relativa volumetria non era più utilizzabile o recuperabile. Di conseguenza mancava il requisito degli edifici legittimamente realizzati richiesto dalla normativa regionale sulla rigenerazione urbana. Il progetto era comunque incompatibile con la destinazione urbanistica dell'area a verde pubblico e servizi pubblici di livello locale. La realizzazione di una struttura sanitaria privata avrebbe richiesto un progetto pubblico unitario predisposto dal Comune o da soggetti concessionari o convenzionati e approvato dalla Giunta comunale, requisito mancante. Il motivo di incompetenza è stato ritenuto inammissibile perché le relative censure avrebbero dovuto essere proposte contro il provvedimento che aveva dichiarato inefficace la SCIA, rimasto inoppugnato, e comunque infondato: il Municipio VII era divenuto competente per effetto del nuovo riparto territoriale e aveva correttamente esercitato i poteri di vigilanza e repressione. È stato escluso il legittimo affidamento, sia perché in linea generale recessivo rispetto alla repressione degli abusi edilizi, sia perché la SCIA era stata espressamente e motivatamente dichiarata inefficace senza tempestiva impugnazione. Non ricorreva un annullamento d'ufficio della precedente comunicazione favorevole del Municipio VI, ma l'esito di un nuovo procedimento relativo alla SCIA presentata al Municipio VII. La censura fondata sulle Linee guida del decreto Salva Casa è stata dichiarata tardiva, poiché proposta soltanto con i motivi aggiunti, e comunque infondata: le Linee guida non impediscono all'amministrazione di verificare l'esistenza di titoli validi ed efficaci e di negare nuovi titoli quando le preesistenze risultino prive di legittimazione. Le spese sono state poste a carico della società, liquidate in 8.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 23 d.P.R. 380/2001

  La SCIA alternativa al permesso di costruire non può fondare interventi privi dei presupposti urbanistico-edilizi e non può essere utilizzata per realizzare nuove costruzioni quando manchi il titolo richiesto.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  Costituisce il riferimento per l'ingiunzione di demolizione delle opere eseguite in assenza o in difformità dal titolo edilizio.

• art. 22, comma 2, d.P.R. 380/2001, ratione temporis vigente

  gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica [...] qualora siano disciplinati da piani attuativi [...] che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive

  La DIA per interventi di nuova costruzione è ammessa solo in presenza delle condizioni puntuali previste dalla norma, non per il semplice richiamo a un piano attuativo generico o decaduto.

• art. 6 l.r. Lazio 7/2017

  Gli interventi di rigenerazione urbana presuppongono edifici legittimamente realizzati o assistiti da titolo edilizio in sanatoria; la norma non consente di derogare alle prescrizioni urbanistiche relative alle aree per servizi pubblici.

• art. 1, comma 2, l.r. Lazio 7/2017

  Gli interventi di cui alla presente legge sono consentiti [...] su edifici legittimamente realizzati o per i quali sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio in sanatoria

  La legittimità delle preesistenze è requisito necessario per accedere agli interventi di rigenerazione urbana.

• art. 83, comma 9, NTA del PRG di Roma

  I servizi pubblici di cui al comma 1 sono realizzati mediante progetto pubblico unitario, predisposto dal Comune o dai soggetti concessionari o convenzionati e approvato dalla Giunta comunale, nel caso di servizi pubblici di livello locale

  Nelle aree destinate a verde pubblico e servizi pubblici locali, la realizzazione di strutture di interesse comune è subordinata al progetto pubblico unitario e alla relativa approvazione; il requisito non è sostituibile da un'iniziativa privata commerciale.

• art. 85 NTA del PRG di Roma

  La destinazione a verde pubblico e servizi pubblici di livello locale non consente automaticamente una struttura sanitaria privata commerciale, dovendo essere rispettate le condizioni procedurali e funzionali previste dall'art. 83, comma 9.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Non si applica quando l'amministrazione non annulla d'ufficio un precedente provvedimento, ma definisce un nuovo procedimento relativo a una nuova SCIA e accerta l'assenza dei presupposti per l'intervento.

• art. 26 c.p.a.

  Le spese seguono la soccombenza.

• art. 91 c.p.c.

  Costituisce il fondamento della condanna della parte soccombente alle spese processuali.

Massime di principio

• La DIA o la SCIA alternativa al permesso di costruire non può legittimare la realizzazione di nuovi manufatti e rilevanti incrementi di superficie o volumetria quando il titolo sia stato presentato per interventi di ristrutturazione edilizia e non ricorrano le condizioni normative che consentono il ricorso al titolo sostitutivo per nuove costruzioni.
• Ai fini degli interventi di rigenerazione urbana, le preesistenze devono essere legittimamente realizzate oppure assistite da un titolo edilizio in sanatoria già rilasciato; la mera pendenza di una domanda di condono non attribuisce lo stato legittimo e, dopo la demolizione del manufatto oggetto di condono, la relativa volumetria non è recuperabile.
• Il semplice richiamo a un piano particolareggiato o attuativo non consente di utilizzare la DIA per una nuova costruzione: occorre che il piano contenga disposizioni puntuali plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive e che ricorrano tutte le ulteriori condizioni previste dalla legge.
• Nelle aree urbanisticamente destinate a verde pubblico e servizi pubblici di livello locale, la realizzazione di una struttura sanitaria privata richiede il progetto pubblico unitario e l'approvazione dell'organo comunale previsti dalle NTA; la disciplina regionale sulla rigenerazione urbana non deroga automaticamente a tale prescrizione.
• Le censure relative alla legittimità di una SCIA devono essere rivolte tempestivamente contro il provvedimento che ne dichiara l'inefficacia; non possono essere recuperate, per tardività, mediante l'impugnazione della successiva ordinanza di demolizione.
• Non sussiste un affidamento incolpevole sulla legittimità di opere edilizie quando la SCIA sia stata espressamente dichiarata inefficace con provvedimento motivato, rimasto inoppugnato, e le opere siano state comunque realizzate.

Come è indicizzato