Cassazione Civile, Ordinanza n. 22144/2021 del 03/08/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato per un immobile in Pizzo Calabro. La promissaria acquirente agiva in giudizio sostenendo che il bene promesso in vendita fosse privo del certificato di abitabilità e chiedeva la risoluzione del preliminare per inadempimento del venditore, con restituzione dell'acconto versato e risarcimento dei danni. Il promittente venditore si costituiva eccependo, al contrario, l'inadempimento della controparte per mancato pagamento dell'intero prezzo pattuito, in particolare della somma corrispondente al mutuo accollato, e proponeva domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare per inadempimento dell'acquirente e di risarcimento danni. In primo grado la domanda dell'acquirente fu rigettata e fu accolta la riconvenzionale. Dopo una prima declaratoria di inammissibilità dell'appello per tardività, cassata tale decisione, la Corte d'appello in sede di rinvio ha nuovamente rigettato il gravame, ritenendo più grave l'inadempimento dell'acquirente. Nel ricorso per cassazione la soccombente ha dedotto, con due motivi formalmente incardinati sull'art. 360, n. 5, c.p.c. e in relazione all'art. 115 c.p.c., l'omesso esame di fatti decisivi: in sintesi, che il venditore non avesse integrato la documentazione richiesta dal Comune per ottenere l'abitabilità e che la mancata abitabilità fosse dovuta a difformità edilizie/urbanistiche dell'immobile, rispetto alle quali sarebbe stata presentata una variante mai sanata.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto i motivi privi di fondamento e ha rigettato il ricorso. Ha osservato, da un lato, che le censure difettavano di specificità e autosufficienza perché la ricorrente non aveva adeguatamente assolto agli oneri di indicare e trascrivere i documenti comunali richiamati; dall'altro, che le doglianze miravano in realtà a rivalutare il merito dell'apprezzamento probatorio compiuto dalla Corte d'appello, operazione non consentita in sede di legittimità. La Suprema Corte ha inoltre ribadito che la mancata consegna del certificato di abitabilità non comporta automaticamente la risoluzione del preliminare, dovendosi valutare in concreto la gravità dell'inadempimento e potendo il successivo rilascio o il conseguimento dell'abitabilità escludere la rilevanza decisiva dell'omissione. Nessuna statuizione sulle spese è stata adottata perché l'intimato non ha svolto difese. È stato invece dato atto dell'obbligo della ricorrente di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato di legittimità consente di censurare solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo oggetto di discussione tra le parti, non la mera richiesta di una nuova valutazione del materiale probatorio.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile in cassazione solo se il giudice dichiari espressamente di non osservare la regola di disponibilità delle prove o utilizzi prove non introdotte dalle parti; non quando attribuisca maggiore forza persuasiva ad alcune prove rispetto ad altre.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Chi deduce l'omessa o erronea valutazione di un documento deve indicarne puntualmente la collocazione processuale e trascriverne o riassumerne il contenuto; la mancanza anche di uno solo di tali oneri comporta inammissibilità.

• art. 375, n. 5, c.p.c.

  Richiamato per la proposta del relatore di manifesta infondatezza dei motivi.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato per la fissazione dell'adunanza in camera di consiglio.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  È evocato per precisare che solo l'anomalia motivazionale di rilievo costituzionale può integrare vizio denunciabile in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamato come parametro per la quantificazione dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nei contratti con prestazioni corrispettive, in presenza di inadempimenti reciproci, il giudice di merito deve compiere un giudizio comparativo tra le condotte delle parti, valutando l'incidenza concreta dei rispettivi inadempimenti sulla causa concreta del contratto e sull'assetto sinallagmatico.
• Il giudizio di comparazione della gravità degli inadempimenti è censurabile in cassazione solo nei limiti dell'omesso esame di un fatto storico decisivo o di un vizio motivazionale costituzionalmente rilevante; non è consentita una mera rivalutazione del merito.
• La mancata consegna del certificato di abitabilità in una compravendita immobiliare non determina automaticamente la risoluzione del preliminare per inadempimento del venditore: occorre verificare in concreto se l'omissione incida in modo apprezzabile sul godimento e sulla commerciabilità del bene.
• Se in corso di causa risulta che l'immobile possiede le caratteristiche necessarie per l'uso abitativo e che le difformità edilizie sono state sanate o comunque non incidono sull'abitabilità, la risoluzione del preliminare per difetto di abitabilità può essere esclusa.
• Nel ricorso per cassazione che denunci l'omessa valutazione di documenti è indispensabile rispettare rigorosamente gli oneri di specificità e autosufficienza, indicando dove i documenti siano stati prodotti e riportandone il contenuto essenziale.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice decida sulla base di prove non dedotte dalle parti o dichiari espressamente di non applicare la regola di disponibilità delle prove; non basta lamentare che abbia preferito alcune prove ad altre.

Come è indicizzato