Sentenza n. 6298/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

La proprietaria aveva presentato una SCIA ai sensi dell’art. 23 del d.P.R. n. 380/2001 per la trasformazione funzionale di una soffitta di 37 mq posta all’ottavo piano di un edificio residenziale. Il Comune aveva disposto la sospensione dei lavori chiedendo, tra l’altro, l’indicazione dell’unità immobiliare cui il sottotetto fosse annesso o attiguo, l’individuazione dell’impresa esecutrice, una dichiarazione sulla produzione di rifiuti e il pagamento del contributo di costruzione. La proprietaria aveva trasmesso documentazione catastale dell’edificio e successivamente aveva specificato che il sottotetto era attiguo alle due unità abitative del settimo piano sottostante. Il Comune aveva tuttavia dichiarato inefficace la SCIA, ritenendo non superata la carenza relativa all’indicazione dell’unità immobiliare attigua o annessa. In appello sono stati dedotti: omessa pronuncia e motivazione illogica sulla documentazione catastale prodotta; violazione degli artt. 1 e 3 della l.r. Lazio n. 13/2009 e erronea interpretazione del requisito dell’attiguità o annessione; omessa pronuncia sulle ulteriori carenze documentali; violazione della disciplina sul procedimento amministrativo per motivazione generica, difetto di istruttoria, falsità dell’assunto e contraddittorietà rispetto alla modulistica; nonché questioni relative all’individuazione dell’impresa, alla dichiarazione sui rifiuti e al pagamento del contributo di costruzione.

La decisione

L’appello è stato accolto e la sentenza di primo grado è stata riformata. Il Consiglio di Stato ha ritenuto illegittima la dichiarazione di inefficacia della SCIA perché la proprietaria aveva indicato il sottotetto interessato e, con l’integrazione documentale, aveva individuato catastalmente le due unità abitative sottostanti prospettate come attigue. Il Comune si era limitato ad affermare genericamente che le carenze non erano state superate, senza chiarire perché la documentazione fosse insufficiente né verificare, anche mediante sopralluogo, la reale attiguità o l’eventuale annessione del sottotetto a un’altra unità del medesimo edificio. Il provvedimento non consentiva inoltre di comprendere se l’unica carenza fosse quella relativa all’attiguità oppure se permanessero anche le questioni concernenti l’impresa esecutrice, la produzione di rifiuti e il contributo di costruzione. Sono stati quindi ravvisati difetto di istruttoria e motivazione generica e lacunosa. Il provvedimento comunale è stato annullato, con obbligo per Roma Capitale di rieditare il potere mediante completa istruttoria, verificando l’attiguità degli immobili e specificando le eventuali carenze documentali ancora sussistenti. Il Collegio ha inoltre precisato che, se dovuto, il contributo di costruzione deve essere corrisposto dal privato quando richiesto dal Comune, secondo buona fede e leale collaborazione, non essendo rimessa all’arbitrio del richiedente la scelta dei tempi del pagamento. Roma Capitale è stata condannata alle spese di lite, liquidate in euro 5.000, oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 23 d.P.R. n. 380/2001

  Disciplina la SCIA relativa agli interventi edilizi; è stata la base normativa del titolo presentato dalla proprietaria.

• artt. 1 e 3 l.r. Lazio n. 13/2009

  Possono essere recuperati a fini abitativi e turistico ricettivi [...] i sottotetti [...] purché attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio ovvero i sottotetti di un’altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio a condizione che siano destinati a prima casa, qualora sussistono le seguenti condizioni […].

  Il recupero del sottotetto richiede la verifica del carattere di attiguità o annessione a unità immobiliari del medesimo edificio, secondo le condizioni previste dalla legge regionale.

• art. 16, comma 2, d.P.R. n. 380/2001

  Se il contributo di costruzione è dovuto, deve essere corrisposto dal privato al Comune quando l’ente lo richiede; il pagamento non può essere rimesso alla scelta arbitraria del richiedente quanto ai tempi.

• art. 42 d.P.R. n. 380/2001

  I meccanismi sanzionatori e di riscossione coattiva operano come rimedi successivi e non escludono la possibilità di richiedere il pagamento contestuale del contributo.

• artt. 7, 8, 10 e 19 l. n. 241/1990

  Sono richiamati in relazione alle garanzie procedimentali e alla disciplina della SCIA; la decisione valorizza soprattutto l’esigenza di un’istruttoria completa e di una motivazione non generica.

Massime di principio

• Quando l’amministrazione dichiara inefficace una SCIA edilizia per carenze documentali, deve indicare con precisione quali elementi risultano mancanti o insufficienti e spiegare perché la documentazione prodotta non consenta di superare le criticità rilevate.
• In presenza di documentazione catastale idonea a individuare le unità immobiliari asseritamente attigue o annesse a un sottotetto, l’amministrazione non può limitarsi a contestare genericamente il mancato superamento delle carenze, ma deve verificare concretamente il requisito, anche mediante ulteriori accertamenti istruttori ove necessari.
• Il provvedimento dichiarativo dell’inefficacia di una SCIA è illegittimo per difetto di istruttoria e motivazione quando non chiarisce se la ragione ostativa sia unica o riguardi anche ulteriori carenze documentali precedentemente contestate.
• L’annullamento del provvedimento che ha dichiarato inefficace una SCIA non comporta automaticamente la definitiva legittimazione dell’intervento: l’amministrazione conserva il potere di rieditarlo, ma deve svolgere una completa istruttoria e motivare specificamente sulle carenze ancora eventualmente sussistenti.
• Se il contributo di costruzione è dovuto per l’intervento edilizio, il privato deve corrisponderlo quando il Comune lo richiede, in applicazione dei principi di buona fede e leale collaborazione; la successiva possibilità di applicare sanzioni o procedere alla riscossione coattiva non rende facoltativo il pagamento tempestivo.

Come è indicizzato