Cassazione Civile, Ordinanza n. 05360/2023 del 21/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato per la vendita di un immobile, con termine per la stipula del definitivo fissato al 31 dicembre 2008. I promissari acquirenti hanno agito per la risoluzione per inadempimento, deducendo che, alla data prevista per il rogito, mancavano ancora il certificato di abitabilità e l'autorizzazione allo scarico e risultava iscritta ipoteca sul bene. La Corte d'appello aveva però ritenuto che tali inadempienze non fossero di gravità tale da giustificare la risoluzione, valorizzando il fatto che il termine non era essenziale, che poco prima della scadenza il venditore aveva ottenuto la documentazione amministrativa e cancellato l'ipoteca e che l'azione era stata proposta solo 13 giorni dopo la scadenza. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) omesso esame della lettera raccomandata del 12 dicembre 2008, con cui il venditore comunicava di avere consegnato al notaio la documentazione necessaria, assumendo che tale comunicazione avesse rafforzato colpevolmente l'affidamento dei promissari acquirenti sul puntuale adempimento; 2) violazione dell'art. 1363 c.c. per non avere considerato la clausola del preliminare che consentiva solo al promissario acquirente di differire il rogito al 31 marzo 2009 previo ulteriore acconto, clausola che secondo i ricorrenti rendeva essenziale il termine del 31 dicembre 2008; 3) omesso esame della medesima clausola quale fatto decisivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili le censure sul termine essenziale perché la Corte territoriale aveva affermato che sul punto non vi era controversia, sicché i ricorrenti avrebbero dovuto specificamente contestare che la questione fosse stata effettivamente dibattuta nel merito; inoltre ha ribadito che, nel preliminare di compravendita, il termine per il definitivo non è normalmente essenziale e lo diventa solo quando risulti inequivoca la volontà delle parti che, decorso inutilmente il termine, venga meno l'interesse al contratto. Ha inoltre giudicato non decisivo l'omesso esame della lettera del 12 dicembre 2008, osservando che dalla missiva non si poteva ricavare univocamente una mala fede del venditore o un inadempimento definitivo, anche perché il controllo della completezza della documentazione è affidato al notaio e la mera presentazione di documenti incompleti non integra, di per sé, un inadempimento idoneo a fondare la risoluzione in difetto di prova di una specifica richiesta notarile rimasta inevasa. Condanna dei ricorrenti alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1363 c.c.

  La clausola contrattuale va interpretata nel complesso del testo negoziale; tuttavia la sola previsione di una facoltà di differimento riconosciuta a una parte non basta, da sola, a dimostrare l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo.

• art. 1457 c.c.

  Nel preliminare di compravendita il termine per il definitivo è essenziale solo se dalla volontà delle parti, desunta dalle espressioni usate e dalla natura/oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente che la sua inosservanza fa perdere l'utilità perseguita.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il vizio di omesso esame è configurabile solo per un fatto storico decisivo e discusso tra le parti; non può essere dedotto per circostanze non decisive o non univocamente idonee a fondare la decisione richiesta.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  È dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, il termine fissato per la stipula del definitivo non è di regola essenziale: per attribuirgli tale natura occorre una chiara e inequivoca volontà comune delle parti, desumibile dal testo contrattuale e dal tipo di affare, che faccia ritenere perduto l'interesse all'adempimento oltre la scadenza.
• La prova dell'essenzialità del termine non può fondarsi su una singola clausola che attribuisca a una sola parte la facoltà di prorogare la data del rogito; è necessario dimostrare che, alla scadenza, la controparte non aveva più interesse alla conclusione dell'affare.
• Ai fini dell'omesso esame di un fatto decisivo, la censura è inammissibile se il fatto allegato non consente, in modo univoco, la conclusione prospettata dalla parte ricorrente.
• La mera trasmissione al notaio di documentazione non completa, senza prova di una specifica richiesta rimasta inevasa e di un impedimento insuperabile alla stipula, non integra di per sé un inadempimento definitivo idoneo a giustificare la risoluzione del preliminare.
• Nel giudizio di legittimità la parte che contesta un'affermazione della sentenza di merito sull'assenza di controversia in ordine a un punto deve indicare specificamente dove e come la questione sia stata effettivamente dibattuta nei gradi di merito.

Come è indicizzato