Sentenza n. 3168/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 5

Esito

La controversia

La proprietaria impugnava l'ordinanza comunale n. 14/2013, con cui era stato intimato il ripristino dello stato dei luoghi per opere realizzate in difformità dalla DIA n. 122/97 e prive dei necessari titoli abilitativi. In primo grado aveva sostenuto che gli interventi fossero riconducibili al risanamento o restauro conservativo, con conseguente applicazione della sola sanzione pecuniaria prevista dall'art. 37 del d.P.R. n. 380/2001; che l'ordinanza non fosse stata preceduta dalla notifica dell'ordine di sospensione dei lavori; e che la demolizione non potesse essere eseguita senza pregiudicare la parte dell'immobile realizzata legittimamente. In appello ha dedotto, con un unico motivo, la violazione e l'errata applicazione della disciplina edilizia statale e regionale, censurando la qualificazione delle opere e sostenendo che, in assenza del titolo, fosse applicabile la sola sanzione pecuniaria. Le opere consistevano nella trasformazione di un locale autorizzato come garage o cantina in due unità abitative, nell'ampliamento delle dimensioni del fabbricato, nella realizzazione di un muretto con recinzione, di due pensiline e di un gazebo.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la sentenza del TAR. Ha escluso che gli interventi potessero essere qualificati come risanamento conservativo, poiché tale categoria presuppone opere che non modifichino sostanzialmente l'assetto edilizio preesistente, la struttura dell'edificio o la distribuzione interna della superficie. Nel caso concreto, la trasformazione di un garage o cantina in due abitazioni ha comportato un mutamento di destinazione d'uso con aumento del carico urbanistico; inoltre, l'edificio è stato ampliato e sono state realizzate ulteriori opere esterne. Tali interventi richiedevano il permesso di costruire e la sua assenza legittimava l'ordine di demolizione, non essendo sufficiente la sanzione pecuniaria. Il Collegio ha ritenuto infondato l'appello sulla base della qualificazione sostanziale delle opere. Le ulteriori questioni esaminate dal TAR, relative alla mancata notifica dell'ordine di sospensione dei lavori e alla motivazione dell'ordinanza, non risultano oggetto di autonoma valutazione nella motivazione d'appello. La proprietaria è stata condannata al pagamento di 4.000 euro di spese del grado, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 37 d.P.R. n. 380/2001

  La sanzione pecuniaria non è applicabile in luogo della demolizione quando le opere, per caratteristiche e incidenza urbanistica, non sono riconducibili a un intervento conservativo eseguito senza il titolo richiesto.

• art. 3, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001

  La distinzione tra risanamento conservativo e interventi più incisivi dipende dall'assenza o dalla presenza di modifiche sostanziali all'organismo edilizio, alla struttura e alla distribuzione interna.

• artt. 16 e 19 legge regionale Lazio n. 15/2008

  La disciplina regionale è richiamata dall'appellante, ma non conduce a una diversa qualificazione delle opere né impedisce l'ordine di demolizione.

• artt. 8, 10 e 25 legge n. 47/1985

  Norme richiamate nel motivo d'appello, senza che il Consiglio di Stato ne faccia una specifica applicazione autonoma nella motivazione.

• art. 2, comma 60, legge n. 662/1996

  Norma richiamata nel motivo d'appello, senza una specifica applicazione autonoma nella decisione.

Massime di principio

• Gli interventi di risanamento conservativo presuppongono l'assenza di modifiche sostanziali all'assetto edilizio preesistente, alla struttura dell'edificio e alla distribuzione interna della superficie.
• La trasformazione di un locale destinato a garage o cantina in una o più unità abitative, accompagnata da un aumento del carico urbanistico, costituisce un intervento edilizio sostanziale e non un mero risanamento conservativo.
• L'ampliamento dell'edificio e il mutamento di destinazione d'uso con incremento del carico urbanistico richiedono il permesso di costruire; la realizzazione senza tale titolo legittima l'ordine di demolizione.
• La qualificazione dell'intervento edilizio deve essere effettuata considerando unitariamente le opere realizzate e i loro effetti sostanziali sull'organismo edilizio e sul carico urbanistico, non la denominazione attribuita dal proprietario.

Come è indicizzato