Cassazione Civile, Sentenza n. 2196/2020 del 30/01/2020

Esito

La controversia

La società promittente venditrice aveva convenuto in giudizio i promissari acquirenti chiedendo la risoluzione per inadempimento del preliminare di vendita immobiliare e la restituzione del bene. I promissari acquirenti avevano chiesto in via riconvenzionale il trasferimento ex art. 2932 c.c., con riduzione del prezzo per vizi e difetti. Il Tribunale di Catania, con sentenza n. 483/2008, aveva dichiarato risolto il preliminare per inadempimento degli acquirenti e respinto la riconvenzionale. In appello, la Corte d’appello di Catania, con sentenza n. 1024/2014 depositata il 9 luglio 2014, ha riformato la decisione, disposto il trasferimento dell’immobile ai promissari acquirenti subordinatamente al pagamento del residuo prezzo ridotto a Euro 37.734,73 e riconosciuto la rilevanza sia della mancata consegna del certificato di abitabilità sia dei gravi difetti strutturali accertati tramite CTU. I successori a titolo particolare della promittente venditrice hanno proposto quattro motivi di ricorso. I primi tre, denunciando violazioni degli artt. 1460, 1476, 1477, 1362, 1454, 1453, 1455, 2697, 1175 e 1375 c.c. e omesso esame di fatti rilevanti, contestavano che il certificato di abitabilità dovesse essere ottenuto già durante la fase del preliminare e che la sua mancanza potesse giustificare il rifiuto degli acquirenti di accollarsi le rate del mutuo quale pagamento del residuo prezzo; sostenevano inoltre che non vi fosse una specifica pattuizione sulla consegna anticipata del certificato e che l’eccezione d’inadempimento fosse stata erroneamente accolta. Il quarto motivo, fondato sugli artt. 1241, 1242, 1243 e 1249 c.c., censurava la riduzione del saldo come illegittima compensazione giudiziale. In via preliminare i controricorrenti avevano eccepito l’inammissibilità del ricorso per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.

La decisione

La Corte ha respinto l’eccezione preliminare d’inammissibilità per difetto di esposizione dei fatti, ritenendo il ricorso conforme all’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c. Ha dichiarato inammissibili i primi tre motivi perché non attaccavano puntualmente l’autonoma ratio decidendi della sentenza d’appello, fondata non soltanto sulla mancata tempestiva acquisizione del certificato di abitabilità, ma anche sulla presenza di vizi strutturali idonei a giustificare la sospensione del pagamento del prezzo. Ha inoltre precisato che il promittente venditore, in forza degli obblighi assunti nel rapporto con i promissari acquirenti, deve attivarsi per ottenere tempestivamente il certificato e che il suo mancato o tardivo rilascio costituisce inadempimento contrattuale, indipendentemente dalle cause del ritardo. In assenza di una specifica clausola che subordinasse la tempestiva acquisizione del certificato all’accollo del mutuo, la sua mancanza poteva giustificare, ai sensi dell’art. 1460 c.c., il rifiuto degli acquirenti di accollarsi il mutuo. Il quarto motivo è stato rigettato: la riduzione del prezzo non costituiva la denunciata compensazione giudiziale, ma conseguiva all’accertamento dei vizi non trascurabili e al costo della loro eliminazione, sulla base della CTU recepita dal giudice di merito. La Corte ha confermato anche la detrazione dei danni da vizi dal prezzo unitario e l’esclusione degli interessi, dato che l’inadempimento degli acquirenti era stato ritenuto giustificato. Ha condannato i ricorrenti, in solido, alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie del 15% e accessori di legge, e ha dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Essa è infondata giacchè il ricorso non risulta carente dei requisiti imposti, a pena di inammissibilità, dall’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 3, essendo chiara l’esposizione dei fatti e dello sviluppo processuale, illustrati in modo da consentire al Collegio di rinvenire gli elementi indispensabili di conoscenza per la trattazione del ricorso, come meglio di seguito verrà illustrato.

  Il requisito di esposizione dei fatti è soddisfatto quando la ricostruzione della vicenda sostanziale e processuale è chiara e fornisce al giudice di legittimità gli elementi indispensabili per trattare il ricorso.

• art. 1460 c.c.

  Da tali considerazioni consegue, pertanto, che correttamente la corte di merito ha accertato, secondo una valutazione dei fatti non sindacabile in sede di legittimità, l’idoneità della mancanza di siffatto documento a giustificare l’exceptio ex art. 1460 c.c., e cioè la legittimità del rifiuto dell’accollo da parte dei promissari acquirenti del mutuo, inteso come pagamento e saldo del residuo prezzo di vendita.

  Nel rapporto derivante dal preliminare, la mancanza del certificato di abitabilità può giustificare, ai sensi dell’eccezione d’inadempimento, il rifiuto dei promissari acquirenti di accollarsi il mutuo previsto quale pagamento del residuo prezzo, secondo l’accertamento complessivo dei reciproci inadempimenti.

• art. 1453 c.c.

  I ricorrenti, infatti, non tengono conto dell’iter logico giuridico della sentenza gravata, da cui emerge chiaramente che era rimasto accertato, alla luce dell’indagine condotta dal giudice di merito, non solo che la promittente venditrice non aveva ottenuto il rilascio del certificato di abitabilità al momento della notifica della diffida ad adempiere, certificazione ottenuta solo nell’aprile 2013, già pendente l’odierno giudizio, ma anche la sussistenza di vizi strutturali, già di per sè idonei a consentire ai promissari acquirenti di sospendere il pagamento del prezzo equivalente ai ratei di mutuo ipotecario oggetto di accollo.

  La valutazione dell’inadempimento nel rapporto preliminare deve considerare congiuntamente le condotte di entrambe le parti; la presenza di vizi strutturali può giustificare la sospensione del pagamento del prezzo, anche quando la controversia comprenda l’inadempimento relativo al certificato di abitabilità.

• art. 2932 c.c.

  La corte di merito, quindi, giustificando l’inadempimento di parte controricorrente, sulla base della consulenza tecnica, ha ritenuto di accogliere la domanda ex art. 2932 c.c. di esecuzione in forma specifica del preliminare e, per l’effetto, condizionarla al versamento del saldo del prezzo da cui, in considerazione dei vizi accertati, non poteva non essere detratto l’importo occorrente per l’eliminazione degli stessi.

  L’esecuzione in forma specifica del preliminare può essere disposta subordinandola al pagamento del saldo, ridotto dell’importo necessario a eliminare i vizi accertati dell’immobile.

• art. 2697 c.c.

  Siffatto ordito argomentativo non ha formato oggetto di puntuale critica da parte dei ricorrenti, che si sono limitati ad una lettura frammentaria degli elementi di giudizio, senza comporre una valutazione complessiva degli stessi, spettando al giudice di merito il giudizio comparativo sui reciproci inadempimenti, valutazione che si sottrae al sindacato di legittimità ove sostenuti da motivazione logica ed adeguata, come nella specie.

  La Corte non formula in questo passaggio un principio specifico sul riparto dell’onere probatorio; precisa invece che la comparazione dei reciproci inadempimenti è valutazione di merito, sindacabile in cassazione nei limiti della motivazione.

• art. 1243 c.c.

  Nella vicenda in esame, dunque, la corte territoriale ha correttamente esaminato la fattispecie: dalla premessa delle reciproche inadempienze, ha concluso per la buona fede della condotta tenuta dai G., giustificando il loro inadempimento, rispetto all’accollo del mutuo, dal mancato rilascio del certificato di abitabilità, salvo poi accertare anche la presenza di gravi vizi, onde l’accoglimento della domanda di riduzione del prezzo.

  La riduzione del prezzo riconosciuta in conseguenza dei vizi dell’immobile non è qualificata dalla Corte come compensazione giudiziale: discende dall’accertamento dei reciproci inadempimenti e dalla domanda di riduzione del prezzo.

• art. 1362 c.c.

  Se tuttavia la volontà delle parti fosse stata di diverso tenore, vale a dire di subordinare il tempestivo rilascio del certificato di abitabilità all’accollo del mutuo da parte dei promissari acquirenti, ciò avrebbe dovuto formare oggetto di specifica clausola ed integrare un elemento essenziale del contratto.

  La subordinazione del tempestivo rilascio del certificato di abitabilità all’accollo del mutuo deve risultare da una specifica clausola contrattuale e costituire un elemento essenziale dell’accordo.

• art. 1476 c.c.

  Infatti il mancato o il tardivo rilascio del suddetto certificato, a prescindere dalle cause che abbiano determinato una tale evenienza, comporta comunque l’inadempimento del promittente venditore agli obblighi contrattuali sussistenti verso il promissario acquirente.

  Nell’ambito degli obblighi assunti verso il promissario acquirente, il mancato o tardivo rilascio del certificato di abitabilità integra inadempimento del promittente venditore, anche se il ritardo dipende da cause imputabili alla pubblica amministrazione.

• art. 1477 c.c.

  Infatti il mancato o il tardivo rilascio del suddetto certificato, a prescindere dalle cause che abbiano determinato una tale evenienza, comporta comunque l’inadempimento del promittente venditore agli obblighi contrattuali sussistenti verso il promissario acquirente.

  La Corte riconduce l’obbligo di procurare tempestivamente il certificato di abitabilità agli obblighi contrattuali del promittente venditore verso il promissario acquirente, senza subordinare l’inadempimento alla causa del mancato rilascio.

Massime di principio

• Il promittente venditore deve attivarsi presso la pubblica amministrazione per ottenere tempestivamente il certificato di abitabilità richiesto in relazione all’immobile promesso in vendita; il mancato o tardivo rilascio costituisce inadempimento degli obblighi contrattuali verso il promissario acquirente, indipendentemente dalle cause che lo hanno determinato.
• La mancanza del certificato di abitabilità può giustificare, ai sensi dell’art. 1460 c.c., il rifiuto del promissario acquirente di accollarsi il mutuo previsto come modalità di pagamento del residuo prezzo, ferma la valutazione complessiva dei reciproci inadempimenti.
• Se le parti intendono subordinare la tempestiva acquisizione del certificato di abitabilità all’accollo del mutuo da parte del promissario acquirente, tale assetto deve risultare da una specifica clausola che integri un elemento essenziale del contratto.
• Accertati vizi non trascurabili dell’immobile e il costo necessario per eliminarli, il giudice può accogliere la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare subordinando il trasferimento al pagamento del saldo del prezzo, detratto l’importo occorrente per l’eliminazione dei vizi.
• La comparazione dei reciproci inadempimenti e la valutazione delle risultanze della consulenza tecnica appartengono al giudice di merito e non sono riesaminabili in cassazione quando siano sorrette da motivazione logica e adeguata; il mero dissenso rispetto alle conclusioni tecniche non basta a denunciare un vizio della decisione.

Come è indicizzato