Sentenza del 20/01/2021 n. 314 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Impugnazione di un accertamento tributario volto a maggiorare la base imponibile ai fini dell'imposta di registro (e indici relativi all'IVA) su trasferimento immobiliare. L'Ufficio aveva determinato un maggior valore avvalendosi di una presunzione semplice (art. 39 DPR 600/1973 e art. 54 DPR 633/1972) e dei dati risultanti dalle banche dati OMI e BIR, tenendo conto anche della perdurante crisi del mercato immobiliare e quindi di una riduzione di stima. La questione era se il giudice potesse fondare la propria convinzione su un unico elemento e se i valori OMI potessero da soli giustificare l'accertamento, dato che tali valori sarebbero privi dei requisiti di precisione e gravità.

La decisione

La sentenza ha ritenuto legittimo l'accertamento. È stato affermato che il giudice può basare il proprio convincimento anche su un unico elemento probatorio, ma i valori OMI non possono costituire l'unico e definitvo elemento se mancanti dei requisiti di precisione e gravità: essi devono essere combinati con ulteriori indizi o fonti. Nella fattispecie l'Ufficio ha adeguatamente motivato la determinazione della base imponibile usando sia OMI sia la BIR e valutando le condizioni di mercato (crisi), per cui la determinazione è stata confermata.

Norme richiamate

• d.P.R. 600/1973

  Introduce una presunzione semplice per la determinazione del maggior valore imponibile; consente all'Ufficio di procedere ad accertamenti basati su elementi presuntivi, ma tali presunzioni non escludono la possibilità per il contribuente di fornire elementi contrari.

• d.P.R. 633/1972

  Prevede presunzioni semplici ai fini IVA analoghe a quelle per le imposte dirette, consentendo l'accertamento basato su elementi indiziari, sempre con possibilità di prova contraria da parte del contribuente.

• d.l. 223/2006

  Riferimento normativo relativo all'istituzione e all'utilizzo dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e di banche dati; tali strumenti possono essere usati dall'Ufficio come indizi, ma i valori OMI, per la loro natura, richiedono integrazioni probatorie per raggiungere il livello di precisione e gravità necessario a fondare un accertamento definitivo.

Massime di principio

• I valori OMI sono utili come elemento di riferimento, ma non sono normalmente sufficienti da soli a fondare un accertamento: vanno combinati con altri indizi (es. BIR, comparabili, perizie, situazione di mercato).
• La presunzione prevista dagli artt. 39 DPR 600/73 e 54 DPR 633/72 è presunzione semplice: l'Ufficio può avviare l'accertamento, ma il contribuente può disattenderla fornendo prove precise e gravi in senso contrario.
• Il giudice può fondare la propria decisione anche su un unico elemento probatorio, purché tale elemento sia dotato dei requisiti di precisione e gravità o sia integrato da ulteriori indizi che ne aumentino l'attendibilità.
• L'uso combinato di banche dati (OMI, BIR) e la valutazione delle condizioni di mercato (per es. crisi del settore) è un approccio accettabile per la determinazione della base imponibile se adeguatamente motivato.
• Per il contribuente la strategia difensiva efficace consiste nel produrre prove documentali e tecniche (perizie, atti di compravendita comparabili, analisi di mercato) che dimostrino la diversa capacità contributiva dell'immobile.