Sentenza del 21/03/2016 n. 1465 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la rettifica del valore dell’immobile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. L’Amministrazione aveva presumibilmente fondato la maggiore pretesa fiscale sui valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ritenendoli indicativi del valore venale dell’immobile ai sensi dell’art. 51 del d.P.R. 131/1986. Il contribuente ha contestato tale ricostruzione producendo una perizia tecnica giurata di parte, diretta a dimostrare che il valore effettivo dell’immobile era inferiore a quello presunto sulla base dei dati OMI.

La decisione

La decisione riconosce che i valori OMI hanno natura meramente presuntiva e non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il reale valore venale dell’immobile. La perizia tecnica di parte, pur costituendo una prova atipica, può essere utilizzata dal giudice come fonte di convincimento e può fondare la decisione quando sia analitica, coerente, documentata e convincente. Nel caso descritto, la perizia è stata ritenuta idonea a confutare la presunzione derivante dai valori OMI, con conseguente accoglimento della posizione del contribuente e superamento della rettifica basata esclusivamente o prevalentemente su tali valori.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  La norma consente all’Amministrazione di rettificare il valore dichiarato per gli atti immobiliari facendo riferimento al valore venale in comune commercio. Tale valore deve però essere dimostrato attraverso elementi concreti e non può essere desunto automaticamente dai soli dati OMI.

Massime di principio

• I valori OMI costituiscono indicatori presuntivi e orientativi, non prove automatiche del valore di mercato di un immobile.
• Un avviso di rettifica fondato esclusivamente sui valori OMI può essere contestato se l’Amministrazione non indica ulteriori elementi specifici, come caratteristiche dell’immobile, stato di conservazione, ubicazione, comparabili effettivi o condizioni della vendita.
• Una perizia tecnica giurata di parte può essere valorizzata dal giudice anche se non è una prova tipica, purché sia dettagliata, motivata, coerente con la documentazione e riferita alle caratteristiche concrete dell’immobile.
• Per contrastare una rettifica è opportuno dimostrare in modo puntuale perché il valore OMI non sia applicabile al caso concreto, evidenziando differenze di superficie, destinazione, condizioni, posizione, accessibilità, vincoli o stato manutentivo.
• La perizia di parte non è automaticamente decisiva: il giudice deve valutarne attendibilità e completezza insieme agli altri elementi acquisiti nel processo.
• L’Amministrazione deve motivare adeguatamente la rettifica e non può sostituire la prova del valore venale con un richiamo generico o automatico alle quotazioni OMI.