Risposta n. 134 del 6/07/2026

Agevolazione fiscale CTS per immobile destinato agli scopi istituzionali

La risposta riguarda l'applicazione dell'articolo 82, comma 4, del Codice del Terzo settore all'acquisto di un immobile da parte di una Fondazione ETS. Il nodo interpretativo è se l'agevolazione in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale resti ferma anche quando, dopo l'effettivo utilizzo diretto del bene per finalità istituzionali, l'ente decida di venderlo entro cinque anni oppure di concederlo in locazione a terzi.

Fattispecie rappresentata dall'istante

La Fondazione ALFA, iscritta al RUNTS, dichiara di avere acquistato nel 2022 un immobile a Genova per destinarlo direttamente allo svolgimento della propria attività di interesse generale. Al momento dell'acquisto ha fruito del regime agevolato previsto dall'articolo 82, comma 4, CTS.

L'Istante afferma che l'immobile è stato effettivamente utilizzato sin dall'acquisto come ufficio per il centro della Fondazione. Per mutate esigenze organizzative, nel 2026 si è prospettato l'acquisto di un nuovo fabbricato per concentrare le attività in un'unica sede, con conseguente possibile dismissione dell'immobile acquistato nel 2022 prima del compimento del quinquennio. In alternativa, la Fondazione ipotizza di mantenerne la proprietà e locarlo a terzi, destinando i canoni alle attività istituzionali.

Quesiti posti all'Agenzia

La Fondazione chiede in particolare:

• se la vendita dell'immobile entro cinque anni dall'acquisto faccia decadere dall'agevolazione fruita;
• se, in tale ipotesi, l'eventuale plusvalenza debba essere tassata;
• se la concessione in locazione a terzi, con impiego dei relativi proventi per i fini istituzionali, sia compatibile con il mantenimento del beneficio fiscale.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

Per il primo quesito, la Fondazione sostiene che il beneficio non debba essere revocato in caso di cessione entro cinque anni, perché la norma richiede solo che il bene sia stato destinato direttamente agli scopi istituzionali entro il termine quinquennale, senza imporre un vincolo di mantenimento della proprietà. Quanto alla plusvalenza, ritiene che essa debba essere tassata secondo il regime fiscale applicabile all'ente.

Per il secondo quesito, la Fondazione ritiene che l'agevolazione sia conservabile anche in caso di utilizzo indiretto tramite locazione, poiché l'immobile è stato prima adibito per almeno tre anni all'uso diretto e i proventi della locazione sarebbero comunque impiegati a sostegno delle finalità istituzionali.

Normativa richiamata

L'Agenzia richiama l'articolo 82, comma 4, del decreto legislativo 3 luglio 2017, n. 117, che prevede l'applicazione in misura fissa delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per gli atti costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari di godimento a favore degli ETS, a condizione che:

• i beni siano direttamente utilizzati entro cinque anni dal trasferimento;
• l'utilizzo avvenga in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell'oggetto sociale;
• l'ente renda, contestualmente alla stipula, apposita dichiarazione.

La norma prevede la decadenza solo in caso di dichiarazione mendace o di mancata effettiva utilizzazione del bene in diretta attuazione degli scopi istituzionali entro il termine previsto, con recupero dell'imposta ordinaria, sanzione del 30 per cento e interessi di mora.

L'Amministrazione richiama anche la relazione illustrativa al CTS, che evidenzia la finalità di favorire il trasferimento di beni patrimoniali agli ETS mediante tassazione fissa anziché proporzionale. Inoltre, viene richiamato il previgente regime ONLUS e, in particolare:

• l'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, nella formulazione antecedente alle modifiche del 2011;
• la circolare 26 giugno 1998, n. 168, paragrafo 7.6;
• la circolare 29 maggio 2013, n. 18/E.

Soluzione interpretativa dell'Agenzia delle Entrate

Secondo l'Agenzia, il dato letterale dell'articolo 82, comma 4, CTS non subordina il mantenimento dell'agevolazione alla conservazione della proprietà del bene per cinque anni, ma solo alla sua effettiva destinazione diretta agli scopi istituzionali entro tale termine.

L'Agenzia osserva che la norma individua espressamente come cause di decadenza soltanto:

• la dichiarazione mendace resa dall'ente acquirente;
• il mancato effettivo utilizzo del bene in diretta attuazione degli scopi istituzionali entro cinque anni dal trasferimento.

Non è invece prevista una decadenza automatica per la successiva alienazione dell'immobile, purché il bene sia già stato effettivamente destinato all'uso diretto richiesto dalla norma.

Richiamo alla prassi sulle ONLUS

Per rafforzare l'interpretazione, l'Agenzia richiama la disciplina previgente delle ONLUS, caratterizzata da una struttura sostanzialmente analoga: anche in quel caso la fruizione del beneficio era subordinata alla dichiarazione di voler utilizzare direttamente il bene e alla sua effettiva destinazione entro un termine prestabilito. Le circolari citate avevano chiarito che la decadenza si verificava solo in caso di dichiarazione mendace o di mancato utilizzo diretto nel termine, senza ulteriori cause di perdita del beneficio.

L'Agenzia ritiene che tali principi interpretativi possano essere applicati anche al CTS, limitatamente all'individuazione delle cause di decadenza.

Parere sul quesito 1: vendita entro cinque anni

Con riferimento alla vendita dell'immobile entro il quinquennio, l'Agenzia conclude che l'Istante non decade dall'agevolazione se il bene è stato effettivamente destinato, fin dall'origine, all'attuazione diretta degli scopi istituzionali. La cessione successiva non costituisce causa di decadenza.

Pertanto, la Fondazione può conservare le agevolazioni fiscali in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale originariamente fruite.

L'Agenzia aggiunge però che, sul piano delle imposte sui redditi, la cessione dell'immobile entro cinque anni può generare una plusvalenza fiscalmente rilevante ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, e che il relativo importo va determinato secondo l'articolo 68 del TUIR, come differenza tra corrispettivo percepito e costo di acquisto o costruzione, aumentato degli eventuali costi inerenti.

Parere sul quesito 2: utilizzo indiretto mediante locazione

L'Agenzia estende i medesimi principi anche all'ipotesi alternativa prospettata, ossia la locazione dell'immobile a terzi con destinazione dei canoni alle finalità istituzionali. Poiché, secondo quanto dichiarato, il bene è stato sin dall'acquisto effettivamente utilizzato in via diretta per l'attività istituzionale, la successiva locazione non incide, di per sé, sul mantenimento del beneficio ex articolo 82, comma 4, CTS.

Conclusioni operative

La risposta chiarisce che, ai fini dell'agevolazione CTS:

• conta che l'immobile sia stato effettivamente utilizzato in modo diretto entro cinque anni dal trasferimento;
• non è richiesto il mantenimento della proprietà per tutto il quinquennio;
• la vendita successiva non comporta decadenza dal beneficio, se il requisito sostanziale dell'utilizzo diretto è stato rispettato;
• la plusvalenza derivante dalla vendita può essere fiscalmente rilevante ai fini delle imposte sui redditi;
• anche l'ipotesi di locazione a terzi, con impiego dei proventi per fini istituzionali, non determina in sé la perdita dell'agevolazione, nei limiti dei fatti rappresentati.

L'Agenzia precisa infine che il parere è reso sulla base degli elementi forniti nell'istanza e non comporta valutazioni autonome sulla sussistenza dei requisiti agevolativi o sull'effettiva strumentalità del bene, profili che restano soggetti ai poteri di controllo dell'Amministrazione finanziaria.