Sentenza del 27/01/2017 n. 2094 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'ente religioso ha impugnato l'avviso di accertamento contestando, in primo luogo, che fosse rivolto a un soggetto diverso e non più esistente e che fosse privo di adeguata motivazione. Nel merito, ha sostenuto che la cessione riguardasse esclusivamente un diritto di superficie sul sottosuolo, catastalmente individuato, con esclusione della proprietà dell'area sovrastante, e che l'Ufficio avesse quindi sovrastimato il bene. In cassazione ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell'art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986 e vizi di motivazione sulla determinazione del valore imponibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili, in parte, le censure perché miravano a ottenere una diversa valutazione dei fatti e delle prove, attività non consentita in sede di legittimità, e perché mescolavano in modo indistinto violazione di legge, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Le ha comunque ritenute infondate nel merito, poiché la sentenza d'appello aveva adeguatamente considerato la natura del bene, la cessione del diritto di superficie, la destinazione urbanistica, la concessione edilizia, la posizione centrale dell'area, il mercato dei box auto e l'incidenza dell'area sul valore dell'opera realizzata. È stata confermata la congruità della stima dell'Ufficio, inclusa l'incidenza del terreno pari al 30% del valore dell'opera ultimata e l'applicazione del coefficiente del 90% rispetto alla piena proprietà. L'ente ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.000 euro, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La norma è stata interpretata come base per la determinazione e il controllo del valore dei beni e dei diritti oggetto dell'atto ai fini dell'imposta di registro e, per quanto rilevante nella controversia, delle imposte ipotecaria e catastale. La stima può tenere conto delle caratteristiche concrete del bene, della sua destinazione urbanistica, della potenzialità edificatoria, della posizione e dei valori di mercato.

• Art. 360 c.p.c.

  I motivi di ricorso per cassazione devono essere specificamente ricondotti ai singoli vizi previsti dalla norma. Non è ammissibile una formulazione cumulativa e indistinta di violazione di legge, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione che imponga alla Corte di ricostruire autonomamente le censure.

Massime di principio

• In cassazione non è possibile ottenere una nuova valutazione del valore del bene o delle prove: il ricorso deve evidenziare uno specifico errore di diritto o un vizio motivazionale effettivo e decisivo.
• La contestazione di una stima fiscale deve confrontarsi analiticamente con i criteri utilizzati dall'Amministrazione, indicando quali dati siano errati, irrilevanti o non adeguatamente motivati.
• Per valutare un diritto di superficie rilevano non solo la durata e la limitazione del diritto rispetto alla piena proprietà, ma anche la destinazione urbanistica, la concessione edilizia, la potenzialità edificatoria, la posizione dell'area e i valori di mercato dell'opera realizzabile.
• I costi di costruzione, assicurazione e manutenzione sostenuti dall'acquirente non riducono automaticamente il valore fiscale dell'area, soprattutto se tali costi sono normalmente trasferibili sul consumatore finale o non sono quantificati e collegati in modo puntuale alla stima.
• La motivazione del giudice è sufficiente quando espone in modo coerente e comprensibile gli elementi utilizzati per ritenere congrua la stima, anche se non accoglie la ricostruzione proposta dal contribuente.
• La combinazione indistinta di diversi motivi di ricorso, senza separare chiaramente violazione di legge e vizi di motivazione, può comportare l'inammissibilità delle censure.