Cassazione Civile, Ordinanza n. 25077/2025 del 12/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione ad uso non abitativo di un immobile sito in Roma, poi scaduto e proseguito con occupazione senza titolo fino al rilascio. La locatrice otteneva un decreto ingiuntivo per canoni, indennità di occupazione e pregresse morosità; il Ministero proponeva opposizione sostenendo di dovere solo gli aggiornamenti ISTAT e contestando, per il periodo di occupazione sine titulo dal 7 luglio 2012 al 16 ottobre 2012, che l’indennità dovesse essere calcolata sull’importo pieno del canone. In cassazione deduceva, con il primo motivo, violazione dell’art. 1591 c.c. in combinato con l’art. 3 d.l. n. 95/2012, come modificato nel 2014, sostenendo che la riduzione del 15% prevista per le locazioni passive delle pubbliche amministrazioni si applicasse anche alle occupazioni senza titolo già in essere alla data di entrata in vigore del decreto, quindi dal 7 luglio 2012 fino al rilascio; chiedeva inoltre che, ai fini del comma 6, il canone fosse quello congruito dall’Agenzia del Demanio. Con il secondo motivo censurava la condanna al doppio contributo unificato, ritenuta non applicabile alle amministrazioni dello Stato.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo solo nei limiti in cui impone di applicare la riduzione del 15% all’indennità dovuta per l’occupazione sine titulo dal 7 luglio 2012 al 16 ottobre 2012, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione per il riesame del merito e delle spese. Ha invece escluso che potesse applicarsi il criterio del canone congruito dall’Agenzia del Demanio, perché il relativo comma 6 opera solo per i contratti di nuova stipulazione. Il secondo motivo è rimasto assorbito.

Norme richiamate

• art. 1591 c.c.

  l’indennità per il ritardato rilascio/occupazione successiva alla scadenza del contratto deve essere commisurata al corrispettivo dovuto, ma tale corrispettivo può essere inciso da disposizioni speciali di legge

• art. 3, comma 4, d.l. 6 luglio 2012, n. 95

  la riduzione del 15% per le locazioni passive delle pubbliche amministrazioni si applica anche agli utilizzi in essere in assenza di titolo e decorre dalla data di entrata in vigore del decreto-legge

• l. 7 agosto 2012, n. 135

  legge di conversione del d.l. n. 95/2012, richiamata quale base normativa della riduzione dei canoni e delle indennità

• art. 24, comma 4, lett. a), d.l. 24 aprile 2014, n. 66

  modifica il testo dell’art. 3 del d.l. n. 95/2012 senza incidere sulla decorrenza della riduzione per le occupazioni senza titolo già in essere

• l. 23 giugno 2014, n. 89

  legge di conversione del d.l. n. 66/2014, richiamata nel testo coordinato applicabile

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  invocato dal ricorrente per escludere la condanna al doppio contributo unificato per le amministrazioni dello Stato

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma processuale richiamata per la trattazione camerale del ricorso

• art. 346 c.p.c.

  richiamato in tema di necessità di riproposizione delle questioni non accolte in primo grado

• art. 1, comma 3, l. 23 dicembre 2009, n. 196

  utilizzato per identificare le amministrazioni centrali rilevanti ai fini della disciplina sulle locazioni passive

• art. 2, comma 222, l. 23 dicembre 2009, n. 191

  richiamato nel sistema di determinazione del canone congruito dall’Agenzia del Demanio

• art. 1, comma 479, l. 23 dicembre 2005, n. 266

  richiamato nel sistema di valutazione del canone congruito dall’Agenzia del Demanio

• art. 65 d.lgs. 30 luglio 1990, n. 300

  richiamato quale base normativa della valutazione demandata all’Agenzia del Demanio

Massime di principio

• Per le occupazioni sine titulo di immobili utilizzati a fini istituzionali da amministrazioni centrali o autorità indipendenti, la riduzione del 15% prevista dalla disciplina sulla spending review si applica anche all’indennità di occupazione e opera dalla data di entrata in vigore del d.l. n. 95/2012.
• L’indennità ex art. 1591 c.c. non coincide automaticamente con il canone pattuito, perché il corrispettivo di riferimento può essere ridotto da norme speciali imperative che intervengono sul rapporto.
• Il riferimento al canone congruito dall’Agenzia del Demanio riguarda solo i contratti di nuova stipulazione e non si estende alle occupazioni senza titolo già in essere.
• Se una questione viene esaminata nel merito dal giudice di primo grado, la parte che intenda mantenerla viva in appello deve proporre uno specifico motivo di appello incidentale, non essendo sufficiente una mera riproposizione generica.
• Quando il ricorso principale è accolto su un motivo assorbente, gli altri motivi restano assorbiti e la sentenza va cassata con rinvio per nuovo esame del merito e delle spese.

Come è indicizzato