Sentenza del 14/03/2019 n. 363 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui il valore dichiarato nell'atto di vendita del 13 novembre 2014, pari a 230.000 euro, era stato elevato dall'Amministrazione a 526.800 euro e poi ridotto, in sede di accertamento con adesione, a 406.000 euro. Ha contestato il difetto di motivazione e l'insufficienza del criterio utilizzato, fondato principalmente sul prezzo pagato circa undici mesi prima al fratello per l'acquisto di una quota del medesimo immobile. Secondo la contribuente, quel prezzo sarebbe stato influenzato dalla necessità di estinguere debiti del fratello e non avrebbe rappresentato il reale valore di mercato; ha inoltre invocato i valori OMI e altre vendite di immobili asseritamente similari, effettuate a prezzi inferiori.

La decisione

La Commissione tributaria regionale per la Liguria ha rigettato l'appello. Ha ritenuto legittimo e sufficientemente motivato l'accertamento, considerando particolarmente attendibile il precedente trasferimento della quota del medesimo immobile, avvenuto a breve distanza temporale, tra soggetti appartenenti allo stesso nucleo familiare e riferito allo stesso bene. Le spiegazioni della contribuente sull'asserita sovrastima del prezzo per esigenze debitorie del fratello sono state ritenute non provate. Il giudice ha inoltre osservato che i criteri dell'art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986 sono tra loro alternativi o paraordinati, sicché il richiamo a un solo criterio idoneo può fondare la rettifica, pur dovendo gli altri elementi essere valutati. È stata confermata la riduzione del valore a 406.000 euro, corrispondente a circa 3.052 euro al metro quadrato, valore compreso nella forbice OMI indicata dall'Ufficio. La contribuente è stata condannata alle spese del grado, liquidate in 1.200 euro.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La norma prevede il ricorso al criterio comparativo, al criterio della capitalizzazione e a ogni altro elemento utile per la determinazione del valore dell'immobile.

  I criteri sono stati considerati tra loro paraordinati: l'Amministrazione può fondare l'avviso anche su un solo criterio, purché concretamente attendibile e adeguatamente indicato. Nel caso specifico, il precedente prezzo di trasferimento della quota del medesimo immobile è stato ritenuto sufficiente, mentre i valori OMI hanno svolto una funzione di riscontro.

• Cassazione civile, sezione tributaria, sentenza n. 1961/2018

  È richiamata a sostegno del principio secondo cui i criteri previsti dall'art. 51 del d.P.R. n. 131/1986 possono essere utilizzati alternativamente e non devono necessariamente concorrere tutti insieme.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, un precedente trasferimento riguardante lo stesso immobile o una sua quota, avvenuto in un periodo temporalmente vicino, può costituire un parametro particolarmente forte per rettificare il valore dichiarato.
• Il fatto che la precedente vendita sia avvenuta tra familiari non la rende automaticamente inattendibile: chi sostiene che il prezzo sia stato alterato da esigenze estranee alla reale compravendita deve fornire prove concrete e specifiche.
• I valori OMI sono normalmente elementi di supporto e non necessariamente costituiscono da soli la prova definitiva del valore di mercato; assumono maggiore rilievo quando confermano un diverso parametro comparativo attendibile.
• Le comparazioni con altri immobili richiedono cautela e sono persuasive solo se sono dimostrate l'effettiva somiglianza per ubicazione, caratteristiche strutturali, stato conservativo, pertinenze e periodo della vendita.
• L'Amministrazione finanziaria non deve necessariamente utilizzare contemporaneamente tutti i criteri previsti dall'art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986: è sufficiente un parametro idoneo, purché l'avviso spieghi adeguatamente il procedimento valutativo.
• Per contestare efficacemente un accertamento di maggior valore occorre documentare elementi oggettivi, come difetti dell'immobile, servitù, vicinanza a fonti di disturbo, stato di conservazione, effettive vendite comparabili e condizioni concrete che giustifichino un prezzo inferiore.