Cassazione Civile, Ordinanza n. 32536/2022 del 04/11/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 1984, con versamento di una somma qualificata come acconto e caparra confirmatoria e consegna dell'immobile al promissario acquirente, che vi aveva installato il proprio studio professionale. Il promittente venditore, però, vendette poi lo stesso immobile a un terzo. In un primo giudizio era stata già accertata la responsabilità dei promittenti alienanti per la mancata stipula del definitivo, con condanna generica al risarcimento del danno da liquidarsi separatamente. Nel successivo giudizio di liquidazione il promissario acquirente chiese, oltre alla restituzione della caparra/acconto, varie voci di danno: lucro cessante per la perdita dell’occasione di acquistare il bene al prezzo pattuito, danno da mancato ingresso dell’immobile nel proprio patrimonio, danno non patrimoniale ed esistenziale, danni da sospensione dell’attività professionale, spese per lo sgombero e per la nuova sede, ulteriori esborsi e maggior danno da svalutazione. La Corte d’appello riconobbe solo la restituzione della somma versata, con interessi legali, negando il lucro cessante e le altre poste. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente denunciò violazione degli artt. 1218, 1223, 1453, 115, 1224, 2697 e 1385 c.c., sostenendo in sintesi che: il danno da lucro cessante andava valutato sulla base del valore di mercato dell’immobile al momento dell’inadempimento definitivo, non potendosi presumere la coincidenza tra prezzo pattuito e valore reale; la Corte territoriale aveva erroneamente collegato il criterio di liquidazione alla domanda di risoluzione, mentre era stata proposta azione ex art. 2932 c.c.; il danno risarcibile doveva essere inteso come sostitutivo della prestazione non adempiuta; doveva essere riconosciuto anche un danno figurativo per la mancata disponibilità del bene; infine, la restituzione della caparra/acconto avrebbe dovuto essere rivalutata come debito di valore o, comunque, con riconoscimento del maggior danno da svalutazione. Il controricorrente sostenne invece che era dovuta soltanto la restituzione della somma versata, senza rivalutazione, e che le altre voci non erano provate o non conseguivano direttamente all’inadempimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, secondo e terzo motivo del ricorso, rigettando il quarto e il quinto. Ha ritenuto errata la decisione d’appello nella parte in cui aveva escluso il lucro cessante fondandosi, senza adeguato supporto probatorio, sulla presunta coincidenza tra prezzo pattuito e valore di mercato e sul breve intervallo temporale tra preliminare e vendita a terzi. Ha chiarito che il danno da mancata conclusione del definitivo, quando l’inadempimento diventa definitivo per la vendita trascritta a terzi, va determinato in base alla differenza tra valore commerciale del bene al momento in cui l’inadempimento si cristallizza e prezzo pattuito, con eventuale rivalutazione. Ha anche affermato che la circostanza che il promissario acquirente avesse originariamente chiesto l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. non impedisce di applicare, una volta fallita tale tutela per impossibilità giuridica, i criteri risarcitori elaborati per l’inadempimento definitivo del preliminare. È stata invece confermata la negazione dell’autonoma voce di danno per mancata disponibilità dell’immobile, perché assorbita nella valutazione differenziale del lucro cessante e comunque non provata come posta ulteriore e autonoma. È stato infine confermato che la restituzione della somma versata come acconto/caparra ha natura di debito di valuta, non rivalutabile salvo prova del maggior danno ex art. 1224 c.c., che nel caso non risultava allegato e provato. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione, perché riesamini la liquidazione del danno conformandosi ai principi di diritto indicati e provveda anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  memoria illustrativa depositata...

  il termine per il deposito della memoria va computato a ritroso e, se cade di sabato, si proroga al giorno non festivo precedente.

• art. 155 c.p.c.

  quarto comma; quinto comma

  le proroghe al primo giorno non festivo operano anche per i termini computati a ritroso, evitando l’abbreviazione dell’intervallo minimo per il compimento dell’attività processuale.

• art. 2932 c.c.

  la mancata accoglienza della domanda di esecuzione in forma specifica per impossibilità giuridica non impedisce di determinare il danno da inadempimento definitivo con criteri sostanzialmente coincidenti con quelli della risoluzione.

• art. 1218 c.c.

  viene richiamato quale base della responsabilità da inadempimento del promittente venditore.

• art. 1223 c.c.

  il risarcimento comprende perdita subita e mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento.

• art. 1453 c.c.

  la rinuncia alla prestazione o l’impossibilità di ottenerla precludono il conseguimento dei frutti successivi; il danno va rapportato alla definitiva cristallizzazione dell’inadempimento.

• art. 1225 c.c.

  la prevedibilità del danno va valutata con riferimento al momento in cui il debitore deve eseguire la prestazione ed è in grado di apprezzare il pregiudizio potenziale.

• art. 2652, n. 2, c.c.

  la vendita trascritta a terzi consolida l’inadempimento definitivo e incide sulla possibilità di ottenere il definitivo.

• art. 2729 c.c.

  presunzioni su coincidenza tra prezzo e valore di mercato e su mancato incremento di valore non sono ammissibili senza gravi, precisi e concordanti elementi indiziari.

• art. 1224 c.c.

  la somma da restituire come debito di valuta è rivalutabile solo se il creditore prova il maggior danno da ritardo.

• art. 1385 c.c.

  la somma versata al momento del preliminare è trattata, nel caso deciso, come importo da restituire a seguito dell’inadempimento, ma non come debito di valore.

• art. 2697 c.c.

  il maggior danno e le ulteriori voci risarcitorie richiedono allegazione e prova da parte di chi le invoca.

• art. 115 c.p.c.

  la decisione non può fondarsi su fatti o presunzioni prive di adeguato riscontro probatorio.

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita immobiliare, se l’inadempimento del promittente venditore diviene definitivo per la vendita a terzi trascritta prima della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica, il danno del promissario acquirente va normalmente liquidato nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento della definitiva cristallizzazione dell’inadempimento e il prezzo pattuito, con eventuale rivalutazione della differenza fino alla decisione.
• La circostanza che il creditore abbia inizialmente chiesto l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. non impedisce, ove tale tutela risulti definitivamente impossibile, di applicare i criteri risarcitori propri dell’inadempimento definitivo del preliminare.
• Il prezzo convenuto nel preliminare non può essere automaticamente equiparato al valore di mercato del bene: la coincidenza deve essere provata o comunque desunta da elementi indiziari gravi, precisi e concordanti; in difetto, può essere necessario un accertamento tecnico estimativo.
• Il danno da mancata disponibilità del bene non è autonomamente risarcibile se non è provato come conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento ed è comunque assorbito nella più ampia liquidazione differenziale del lucro cessante.
• La restituzione della somma versata nel preliminare ha natura di debito di valuta e non è soggetta a rivalutazione automatica; la rivalutazione è ammissibile solo nei limiti del maggior danno ex art. 1224, comma 2, c.c., che deve essere allegato e provato dal creditore.

Come è indicizzato