Cassazione Civile, Ordinanza n. 09731/2025 del 14/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una procedura esecutiva immobiliare in cui alcuni immobili pignorati erano stati concessi in locazione, prima del pignoramento, a favore della società rappresentata dal ricorrente. Il giudice dell’esecuzione, su istanza dei creditori, aveva disposto la liberazione degli immobili ritenendo i canoni di locazione "vili" ai sensi degli artt. 560, comma 3, c.p.c. e 2923, comma 3, c.c. Il ricorrente aveva proposto opposizione ex art. 617 c.p.c., deducendo: 1) che i creditori e il custode non sarebbero stati legittimati a chiedere, prima dell’aggiudicazione o assegnazione, l’accertamento della viltà del canone e l’ordine di liberazione, spettando tale valutazione solo all’aggiudicatario; 2) che la stima del canone era erronea perché fondata solo sui valori OMI e non su una reale analisi del mercato locale degli opifici industriali; inoltre contestava la mancata ammissione delle prove richieste per dimostrare che il canone non fosse vile, denunciando violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e del diritto di difesa. Il Tribunale aveva rigettato l’opposizione, e il ricorrente ha riproposto in cassazione i due motivi appena descritti.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha affermato la continuità con il precedente orientamento secondo cui la locazione stipulata anteriormente al pignoramento e caratterizzata da canone vile è inopponibile non solo all’aggiudicatario, ma anche alla procedura esecutiva e ai creditori che la promuovono, per ragioni di ordine pubblico processuale. Ne consegue che il giudice dell’esecuzione può emettere direttamente l’ordine di liberazione dell’immobile, senza attendere un previo titolo cognitivo in favore dell’aggiudicatario. Quanto al secondo motivo, la Corte ha ritenuto non pertinenti le doglianze fondate sugli artt. 115 e 116 c.p.c., ricordando che tali norme sono invocabili in cassazione solo nei limiti rigorosi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità; la mera critica alla valutazione delle prove o al mancato accoglimento di istanze istruttorie non integra di per sé un vizio di legittimità. Il ricorso è stato quindi respinto in rito, con condanna del ricorrente alle spese, alle ulteriori somme ex art. 96 c.p.c. e al contributo unificato supplementare.

Norme richiamate

• art. 617 c.p.c.

  È il rimedio utilizzato per contestare l’ordine di liberazione emesso nel processo esecutivo.

• art. 560, comma 3, c.p.c.

  Attribuisce al giudice dell’esecuzione il potere di disporre la liberazione dell’immobile nella fase esecutiva.

• art. 2923, comma 3, c.c.

  La locazione a canone vile, stipulata prima del pignoramento, è inopponibile alla procedura esecutiva e legittima l’ordine di liberazione.

• art. 624 c.p.c.

  Richiamato per la richiesta di sospensione dell’esecuzione, poi respinta.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione è deducibile solo se il giudice dichiara espressamente di non volerla osservare o decide su prove non introdotte dalle parti fuori dai poteri officiosi.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce a una prova un regime di valutazione diverso da quello previsto dalla legge; non basta contestare il cattivo uso del prudente apprezzamento.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato per i motivi di ricorso denuncianti violazione di legge.

• art. 360-bis c.p.c.

  Fondamento dell’inammissibilità del primo motivo per conformità a un orientamento consolidato.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato nel procedimento accelerato di definizione del ricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma che disciplina la trattazione in camera di consiglio dopo la richiesta del ricorrente.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  Applicata la condanna per responsabilità aggravata e al pagamento di una somma alla Cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Disposto il raddoppio o comunque l’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di inammissibilità.

• art. 3 Cost.

  Evocato dal ricorrente a sostegno della tesi costituzionalmente orientata, ma non accolto.

• art. 41 Cost.

  Evocato dal ricorrente a sostegno della libera iniziativa economica, ma non ritenuto ostativo alla soluzione accolta.

• art. 1322 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per l’autonomia negoziale, senza che ciò impedisca l’operatività della disciplina esecutiva.

• art. 2643 c.c.

  Richiamato per la trascrizione del contratto di locazione anteriore al pignoramento.

• art. 2644 c.c.

  Richiamato in relazione all’opponibilità ai terzi degli atti trascritti.

Massime di principio

• La locazione stipulata anteriormente al pignoramento, quando presenti un canone vile, è inopponibile alla procedura esecutiva oltre che all’aggiudicatario; il giudice dell’esecuzione può quindi ordinare direttamente la liberazione dell’immobile senza necessità di un previo accertamento in sede cognitiva.
• Le ragioni del conduttore o di altri soggetti incisi dall’ordine di liberazione devono essere fatte valere con l’opposizione agli atti esecutivi, non contestando in via generale il potere del giudice dell’esecuzione di adottare il provvedimento.
• La deduzione della violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in cassazione è ammissibile solo nei limiti rigorosi elaborati dalla giurisprudenza: non basta lamentare una cattiva valutazione del materiale istruttorio o la mancata ammissione di prove, occorrendo la denuncia di una vera e propria deviazione dai rispettivi precetti normativi.
• L’uso di valori standardizzati o medi di mercato nella stima del canone non integra di per sé un vizio di legittimità se la censura mira, in sostanza, a sostituire la diversa valutazione del merito alla decisione impugnata.

Come è indicizzato