Cassazione Civile, Ordinanza n. 09698/2025 del 14/04/2025

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento con cui contestava a un contribuente una plusvalenza imponibile IRPEF derivante dalla cessione onerosa del 50% di terreni lottizzati e suscettibili di utilizzazione edificatoria, ripartendo il valore della plusvalenza sui diversi anni in cui era stato pagato il prezzo (2007, 2008 e 2009) e imputando al contribuente la quota del 50% in quanto comproprietario con la moglie. Il contribuente aveva impugnato l'atto deducendo, tra l'altro, l'erronea individuazione del momento iniziale della lottizzazione ai fini dell'art. 68 TUIR, il mancato riconoscimento di ulteriori spese di urbanizzazione e l'omesso conteggio della rivalutazione monetaria del terreno tra il 1982 e il 2007. La Commissione tributaria regionale aveva accolto parzialmente l'appello, riconoscendo la rivalutazione monetaria del valore normale al 2007. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 9, 67 e 68 d.P.R. n. 917/1986, sostenendo che la CTR avesse erroneamente applicato la disciplina sulla rivalutazione del costo di acquisto e avesse indebitamente ridotto il valore imponibile della plusvalenza.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il motivo dell'Agenzia delle Entrate. Ha chiarito che, per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, la disciplina applicabile è quella dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, mentre la regola del valore normale nel quinto anno anteriore richiamata dall'art. 68 riguarda altra ipotesi normativa e non è applicabile ai terreni che, pur avendo originariamente diversa destinazione, siano divenuti edificabili per effetto degli strumenti urbanistici e della convenzione di lottizzazione. In coerenza con tale ricostruzione, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, Sezione staccata di Catania, in diversa composizione, perché si uniformi ai principi indicati. Dall'estratto non emerge la parte finale completa del dispositivo, ma il tenore complessivo indica l'accoglimento del ricorso con rinvio.

Norme richiamate

• art. 9 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  richiamato nel motivo di ricorso per denunciare la violazione delle regole di determinazione del valore/costo fiscalmente rilevante; non viene sviluppata una specifica interpretazione autonoma nel testo.

• art. 67 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  la Corte afferma che la plusvalenza da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria ricade in questa previsione e che essa opera come regola speciale rispetto alla diversa ipotesi richiamata dalla lett. a).

• art. 68 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  per i terreni contemplati dalla disciplina applicabile, la norma non consente di applicare la rivalutazione prospettata dalla CTR come se si trattasse della diversa fattispecie dei terreni non edificabili; il riferimento al valore normale nel quinto anno anteriore vale per l'ipotesi indicata dalla disposizione.

• art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.

  è il parametro processuale invocato per denunciare violazione e falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• In materia di plusvalenze immobiliari, la qualificazione del terreno come suscettibile di utilizzazione edificatoria al momento della cessione è decisiva per individuare la norma fiscale applicabile, anche se il bene aveva originariamente diversa destinazione urbanistica.
• La disciplina delle plusvalenze sui terreni edificabili prevista dall'art. 67 TUIR costituisce la regola specifica rispetto alla diversa ipotesi dei terreni non edificabili richiamata dall'art. 68 TUIR; non è consentito estendere a fattispecie edificatorie il criterio del valore normale nel quinto anno anteriore previsto per altra ipotesi normativa.
• Quando la legge fiscale distingue tra terreni edificabili e non edificabili, il valore fiscalmente rilevante deve essere determinato secondo la specifica fattispecie tipizzata dal legislatore, senza ricorrere a rivalutazioni o criteri estranei alla disciplina applicabile.
• La censura di violazione di legge è fondata se il giudice di merito applica alla determinazione della plusvalenza una regola prevista per una diversa categoria di beni o per una diversa fattispecie impositiva.

Come è indicizzato