Cassazione Civile, Ordinanza n. 08971/2026 del 09/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto del 29 marzo 2002 relativo alla vendita di una porzione di immobile a uso commerciale e alla realizzazione, da parte della società venditrice, di un parcheggio e di una strada di accesso a servizio dell’immobile. È stato emesso un assegno bancario di euro 50.000, collegato alla clausola penale prevista per il ritardo nell’adempimento delle opere. La società venditrice ha chiesto: la declaratoria di prescrizione dell’azione di regresso e dell’azione di arricchimento relative all’assegno; in subordine, l’accertamento dell’avvenuto adempimento delle opere nei tempi e modi pattuiti, con conseguente inapplicabilità della penale; inoltre, la declaratoria di illegittima detenzione dell’assegno e la sua restituzione. La società utilizzatrice ha resistito e in via riconvenzionale ha sostenuto che le opere non erano state consegnate entro il termine essenziale di 90 giorni, chiedendo il riconoscimento del diritto alla penale e il risarcimento dei danni. In appello la stessa ha dedotto ulteriori profili di inadempimento relativi alla mancata individuazione catastale del parcheggio, alla realizzazione della strada su area comunale, alla fruibilità del parcheggio da parte dei soli clienti e al vincolo perpetuo della strada. La Corte d’appello ha ritenuto dovuta la penale per ritardo e ha escluso gli ulteriori inadempimenti. In cassazione la società venditrice ha denunciato la violazione dell’art. 1382 c.c., sostenendo che la penale per ritardo non fosse dovuta perché la domanda risarcitoria era stata rigettata nei precedenti gradi e perché il ritardo sarebbe dipeso dalle contestazioni della controparte. La società utilizzatrice ha proposto ricorso incidentale, lamentando giudicato interno, omessa pronuncia, errata interpretazione dei patti e omesso esame di fatti decisivi, insistendo sull’inadempimento delle obbligazioni relative al parcheggio e alla strada di accesso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha affermato che la clausola penale pattuita per il ritardo è compatibile con l’adempimento tardivo della prestazione principale e non richiede che il termine sia essenziale; nel caso concreto, essendo stato accertato che le opere erano state eseguite ma oltre il termine di 90 giorni, la penale era esigibile. Ha inoltre ribadito che spettava alla società venditrice dimostrare l’adempimento tempestivo o la non imputabilità del ritardo, prova non fornita. Quanto al ricorso incidentale, lo ha dichiarato inammissibile perché non coglieva la ratio decidendi e, per un motivo, non specificava adeguatamente i vizi e le difformità dedotti. Le spese del giudizio di legittimità sono state integralmente compensate per reciproca soccombenza; è stato inoltre disposto l’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato da parte di entrambe le ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 1382 c.c.

  La Corte lo richiama per distinguere la clausola penale per il ritardo da quella per l’inadempimento: la penale per ritardo è esigibile anche se la prestazione principale è poi eseguita, e opera come liquidazione anticipata del danno da ritardo.

• art. 1383 c.c.

  È richiamato per affermare che, quando la penale è pattuita per il ritardo, è ammessa la domanda di adempimento della prestazione principale insieme alla penale, e che nella liquidazione va evitato un indebito arricchimento del creditore.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale invocata per denunciare violazione di legge nel ricorso principale.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È la norma processuale invocata nel primo motivo del ricorso incidentale per dedurre violazione del giudicato interno e omessa pronuncia.

• art. 112 c.p.c.

  È richiamato in relazione al vizio di omessa pronuncia.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  È invocato nel secondo motivo del ricorso incidentale per violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  Sono richiamati per censurare l’interpretazione dei patti contrattuali relativi al parcheggio e alla strada di accesso.

• art. 92, secondo comma, c.p.c.

  È applicato per la compensazione integrale delle spese in ragione della soccombenza reciproca.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte dà atto dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte di entrambe le ricorrenti.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È richiamato per il parametro dell’ulteriore importo dovuto in caso di rigetto dell’impugnazione.

Massime di principio

• La clausola penale pattuita per il semplice ritardo è distinta dalla penale per l’inadempimento definitivo: può essere applicata anche quando la prestazione principale sia poi eseguita, purché in ritardo rispetto al termine concordato.
• La previsione di una clausola penale per il ritardo non presuppone necessariamente un termine essenziale per l’adempimento; il termine disciplina il momento dell’esecuzione, mentre la penale opera sul diverso piano delle conseguenze del ritardo.
• In presenza di contestazione sull’adempimento, grava sulla parte che invoca l’avvenuto adempimento tempestivo l’onere di provarlo, nonché di dimostrare l’eventuale non imputabilità del ritardo.
• In sede di legittimità non possono essere introdotte nuove circostanze di fatto né può essere richiesta una rivalutazione del merito già esaminato dai giudici di merito.
• Il motivo di ricorso per cassazione è inammissibile quando non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata o non individua con precisione i fatti e i profili di censura su cui si fonda.

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