Sentenza del 22/12/2021 n. 1555 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Impugnazione delle maggiori imposte ipotecarie e catastali risultanti dalla dichiarazione di successione: contestazione della qualificazione del terreno come "area edificabile" e della conseguente determinazione del valore imponibile operata dall'Amministrazione, che aveva fatto riferimento a parametri non conformi (valore dei fabbricati e/o stime basate sui valori OMI).

La decisione

Il giudice ha stabilito che la qualificazione di un terreno come area edificabile ai fini tributari dipende esclusivamente dall'inserimento del terreno quale "area fabbricabile" nello strumento urbanistico comunale, indipendentemente dall'approvazione regionale dello strumento e dall'esistenza di vincoli che riducano la potenzialità edificatoria. Tuttavia, ai fini della determinazione del valore imponibile va preso quale riferimento il valore commerciale delle aree non edificate; è illegittimo assumere come parametro il valore di immobili già fabbricati o ricavare la stima unicamente dai valori OMI, i quali costituiscono strumento meramente ausiliario per l'Amministrazione e non fonte tipica di prova.

Norme richiamate

• Normativa sulle imposte ipotecarie e catastali

  Le imposte dovute sulla dichiarazione di successione devono essere calcolate sul valore effettivo degli elementi ereditari; la qualificazione urbanistica del terreno rileva per l'accertamento dell'applicabilità delle fattispecie fiscali

• Normativa urbanistica comunale (strumento urbanistico)

  L'inserimento del terreno quale area fabbricabile nello strumento urbanistico comunale costituisce il presupposto per qualificare il terreno come area edificabile ai fini tributari, a prescindere dall'approvazione regionale dello strumento o dall'esistenza di vincoli che limitino le potenzialità edificatorie

• Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) / strumenti di stima

  I valori OMI hanno funzione meramente ausiliaria per l'Amministrazione finanziaria e non costituiscono prova piena del valore commerciale; non sono idonei di per sé a sostituire una valutazione basata sul valore di mercato delle aree non edificate

Massime di principio

• Per qualificare un terreno come area edificabile ai fini fiscali occorre verificare la sua inclusione quale "area fabbricabile" nello strumento urbanistico comunale: la mancanza di approvazione regionale dello strumento non esclude la rilevanza urbanistica ai fini tributari
• L'esistenza di vincoli che limitino la potenzialità edificatoria (es. servitù, vincoli paesaggistici, aree a rischio) non invalida automaticamente la qualificazione urbanistica come area edificabile; tali vincoli possono però influire sul valore commerciale e quindi sulla base imponibile
• Ai fini della determinazione del valore imponibile di un'area edificabile deve farsi riferimento al valore di mercato delle aree non edificate: non è corretto assumere il valore di immobili già costruiti come parametro
• I valori OMI e simili indici sono strumenti ausiliari utili per l'Amministrazione per orientarsi nelle stime, ma non costituiscono prova tipica e non possono sostituire valutazioni specifiche del singolo bene
• In contenziosi simili, il contribuente può efficacemente contestare accertamenti fondati unicamente su valori OMI o su parametri riferiti a fabbricati, richiedendo invece una valutazione basata sul mercato delle aree non edificate e dimostrazioni concrete circa l'effettiva possibilità edificatoria