Cassazione Civile, Ordinanza n. 30954/2023 del 07/11/2023

Esito

La controversia

Due soggetti avevano acquistato da una società un immobile con terreno, ritenendosi proprietarie a titolo pieno. Alcuni convenuti avevano però sostenuto di essere titolari di una quota di diritto di enfiteusi sul bene e avevano chiesto il rigetto della domanda delle attrici, l'accertamento del proprio diritto reale e la consegna del fondo. In appello la decisione di primo grado è stata riformata: è stato riconosciuto il diritto di enfiteusi in favore dei convenuti, respinta la domanda principale delle acquirenti e accolta la domanda di garanzia verso la venditrice. Le acquirenti hanno proposto ricorso per cassazione con sette motivi: 1) violazione delle norme sulla costituzione dell'enfiteusi e omesso esame del fatto decisivo relativo alla mancanza del titolo costitutivo scritto; 2) omesso esame della mancata trascrizione del titolo di enfiteusi e delle accettazioni ereditarie, con conseguente inopponibilità del diritto; 3) omesso esame della mancata prova dell'adempimento degli obblighi dell'enfiteuta; 4) omessa pronuncia sull'avvenuta usucapione della piena proprietà in favore della venditrice e, quindi, in favore delle acquirenti; 5) violazione delle norme processuali sull'eccezione di prescrizione del diritto di enfiteusi, ritenuta tardiva dalla corte d'appello; 6) violazione delle norme sull'evizione e sulla garanzia per vizi del titolo, per avere applicato l'art. 1489 c.c. anziché l'art. 1483 c.c.; 7) censura sulle spese di lite. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo: ha affermato che, quando la legge richiede la forma scritta a pena di nullità per la costituzione di un diritto reale come l'enfiteusi, la prova dell'esistenza del diritto non può essere desunta da meri atti ricognitivi o da scritture che si limitino a menzionarlo, senza la produzione del titolo costitutivo. Ha richiamato anche il limite di efficacia probatoria degli atti ricognitivi ai sensi dell'art. 2720 c.c. e ha escluso che potesse supplire la ricognizione ex art. 969 c.c., che opera a favore del concedente. Accolto il primo motivo, gli altri sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza d'appello è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ha dichiarato assorbiti i motivi restanti e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, perché riesamini la vicenda applicando il principio secondo cui l'enfiteusi, essendo un diritto reale la cui costituzione richiede la forma scritta a pena di nullità, non può essere provata solo mediante atti che la richiamino genericamente o la riconoscano senza esibire il titolo costitutivo. Non risulta dal testo finale riportato una decisione definitiva nel merito sui capi ulteriori, né sulla domanda di garanzia o sulle spese, che restano rimessi al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 957 c.c.

  richiamato come norma sulla costituzione dell'enfiteusi, la cui esistenza deve risultare dal relativo titolo; la corte esclude che il diritto possa essere provato senza la produzione del negozio costitutivo.

• art. 1376 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso; nel contesto, si invoca la regola del trasferimento/conseguimento dei diritti reali e la necessità del titolo idoneo.

• art. 1350 c.c.

  la costituzione del diritto di enfiteusi richiede il negozio in forma scritta a pena di nullità, sicché il titolo non è surrogabile da mere menzioni o confessioni.

• art. 2720 c.c.

  l'atto ricognitivo ha efficacia confessoria limitata ai casi previsti dalla legge e non prova, fuori da tali casi, l'esistenza di diritti reali come la proprietà o l'enfiteusi.

• art. 969 c.c.

  la ricognizione dell'enfiteusi opera a favore del concedente e presuppone comunque un riconoscimento reso nei confronti di quest'ultimo; non può essere utilizzata per supplire alla mancanza del titolo costitutivo in favore dell'enfiteuta.

• art. 1483 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso come norma sull'evizione, che le ricorrenti ritenevano applicabile alla garanzia verso la venditrice.

• art. 1489 c.c.

  la corte d'appello aveva ritenuto applicabile questa norma, escludendo l'evizione; tale statuizione è stata censurata nel ricorso, ma è rimasta assorbita.

• art. 183, quinto comma, c.p.c.

  richiamato nel motivo sulla tempestività dell'eccezione di prescrizione, per sostenere che l'eccezione sarebbe stata validamente proposta.

• art. 183, sesto comma, c.p.c.

  la corte territoriale aveva ritenuto tardiva e inammissibile l'eccezione di estinzione/prescrizione perché formulata solo nella prima memoria ex art. 183, comma 6.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel motivo di omessa pronuncia sulla domanda di usucapione, dedotta in appello.

• art. 360 c.p.c.

  costituisce il parametro formale dei motivi di ricorso: violazione di legge, omessa pronuncia e omesso esame di fatti decisivi.

• artt. 375, secondo comma, e 380 bis.1 c.p.c.

  indicano il rito camerale di trattazione del ricorso per cassazione.

• art. 1159 c.c.

  richiamato dalla ricorrente come base dell'usucapione breve della proprietà da parte della venditrice.

• art. 1159-bis c.c.

  richiamato dalla ricorrente come base dell'usucapione speciale per la piccola proprietà rurale.

Massime di principio

• Quando per la costituzione di un diritto reale la legge richiede la forma scritta a pena di nullità, la prova dell'esistenza del diritto non può essere desunta da meri atti ricognitivi o da documenti che si limitino a menzionarlo: occorre la produzione del titolo costitutivo.
• L'efficacia confessoria degli atti ricognitivi, ai sensi dell'art. 2720 c.c., è circoscritta ai casi previsti dalla legge e non può essere estesa a provare, di per sé, l'esistenza di diritti reali come la proprietà o l'enfiteusi fuori dai casi tipizzati.
• La ricognizione dell'enfiteusi prevista dall'art. 969 c.c. non surroga il titolo costitutivo dell'enfiteusi e opera nel diverso contesto del riconoscimento reso al concedente da chi si trova nel possesso del fondo.
• In una controversia sulla rivendica di un bene gravato da asserito diritto reale altrui, il giudice deve verificare la dimostrazione del titolo costitutivo del diritto reale invocato; la generica menzione del diritto in atti successivi non è sufficiente.
• Se il primo motivo di ricorso attacca la base probatoria dell'accertamento del diritto reale ed è accolto, i motivi ulteriori che presuppongono la tenuta della decisione di merito restano assorbiti.

Come è indicizzato