Cassazione Civile, Ordinanza n. 20152/2025 del 18/07/2025

Esito

La controversia

Un condominio ha convenuto in giudizio una condomina lamentando che quest'ultima avesse eseguito opere di scavo nel sottosuolo comune, abbassando il piano di calpestio dei propri locali e realizzando un solaio areato in sostituzione del preesistente vespaio, con conseguente asserita appropriazione di parte del sedime comune e ampliamento del volume dei locali di sua proprietà. In primo e secondo grado la domanda è stata respinta sul rilievo che si trattasse di un uso più intenso, ma non alterativo, della cosa comune. In cassazione il condominio ha dedotto, con il primo motivo, la violazione degli artt. 1102, 1117 e 2697 c.c. e vizio di motivazione, sostenendo che la Corte d'appello avesse valorizzato soltanto la modesta entità dello scavo senza considerare la sottrazione di volume comune e l'appropriazione del sottosuolo. Con il secondo motivo ha censurato il vizio motivazionale sulla nozione di scavo "modesto" e sui criteri adottati per qualificarlo tale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che la Corte d'appello non avesse considerato il profilo decisivo dell'eventuale appropriazione di area comune mediante scavi nel sottosuolo, in contrasto con il consolidato orientamento secondo cui, in assenza di titolo contrario, lo spazio sottostante il suolo dell'edificio condominiale è comune e lo scavo profondo che lo attragga nella disponibilità esclusiva del singolo integra uno spoglio denunciabile con azione di reintegrazione. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  L'uso più intenso della cosa comune è consentito solo se non si traduce in un'appropriazione esclusiva di parte del bene comune o in un'alterazione della sua destinazione.

• art. 1117 c.c.

  Le parti dell'edificio destinate all'uso comune, in mancanza di titolo contrario, comprendono anche il sottosuolo su cui esso poggia.

• art. 2697 c.c.

  La censura richiamava la regola sull'onere della prova, ma la Corte ha risolto la controversia sul piano dell'erronea qualificazione giuridica dei fatti e dell'omesso esame del profilo decisivo dell'appropriazione del sedime comune.

• art. 840 c.c.

  Lo spazio sottostante il suolo è ricondotto alla proprietà comune del condominio, salvo titolo contrario, con conseguente tutela contro gli scavi che ne sottraggano porzioni alla disponibilità comune.

Massime di principio

• Nel condominio, il sottosuolo dell'edificio, se non risulta attribuito in proprietà esclusiva da un titolo, è comune ai partecipanti per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c.
• Il singolo condomino può servirsi della cosa comune in modo più intenso ai sensi dell'art. 1102 c.c. solo se non ne alteri la destinazione e non ne sottragga porzioni alla disponibilità degli altri partecipanti.
• Quando lo scavo eseguito da un condomino in profondità nel sottosuolo comune comporti l'attrazione del bene nell'orbita della disponibilità esclusiva del singolo, la condotta integra uno spoglio, azionabile in via di reintegrazione dall'amministratore.
• Ai fini della valutazione della legittimità di opere sul bene comune, il giudice deve esaminare non solo l'entità materiale dello scavo, ma soprattutto se vi sia stata appropriazione di area comune o compressione del diritto degli altri condomini.

Come è indicizzato