Sentenza del 24/02/2022 n. 6068 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia contestava una plusvalenza di Euro 252.049,81 derivante dalla vendita (atto del 13/06/2007) di un fabbricato per civile abitazione, ritenuto dall'Amministrazione un "edificio da demolire" e pertanto equiparato, ai fini fiscali, a terreno edificabile (D.P.R. 22/12/1986, n. 917, art. 67, comma 1, lett. b), sostenendo un intento speculativo). Ne è conseguito un avviso di accertamento per imposte sul reddito, interessi e sanzioni; la contribuente ha impugnato l'atto, perdendo nei due gradi di merito e poi ricorrendo in Cassazione.

La decisione

Prima dell'udienza di Cassazione l'Agenzia ha annullato in autotutela l'atto impositivo, aderendo all'interpretazione della Corte secondo cui la cessione di un edificio non può essere riqualificata dall'Amministrazione come cessione del terreno edificabile sottostante (anche se le parti hanno pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria). Per effetto dell'annullamento dell'atto impugnato è venuta meno la materia del contendere: la Corte di Cassazione ha pertanto cassato la sentenza impugnata senza rinvio per cessazione della materia del contendere e ha compensato integralmente le spese di tutti i gradi di giudizio. Il D.P.R. n.115/2002, art.13, comma 1‑quater non è risultato applicabile.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67, comma 1, lett. b)

  citato nell'atto impositivo come fondamento per equiparare l'edificio da demolire a terreno edificabile ai fini della plusvalenza

  L'Amministrazione aveva interpretato la norma per tassare come plusvalenza da cessione di terreno la vendita di un edificio considerato "da demolire"; la giurisprudenza richiamata dalla Corte esclude però un tertium genus tra 'edificato' e 'non edificato' e impedisce la riqualificazione dell'operazione di vendita di un edificio in vendita del terreno sottostante

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 46

  richiamato per la cessazione della materia del contendere

  Prevede che, nel processo di legittimità, la cessazione della materia del contendere per annullamento dell'atto impugnato determini l'estinzione del giudizio mediante sentenza che opera come cassazione senza rinvio

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1‑quater

  menzionato come non applicabile all'esito della controversia

  Norma richiamata in relazione alle spese/condanne ma ritenuta non pertinente dato l'esito di cessazione della materia del contendere e la compensazione integrale delle spese

• Circolare Agenzia Entrate n. 23/E del 29 luglio 2020

  citata come atto che motiva l'annullamento in autotutela dell'atto impugnato

  La Circolare recepisce l'orientamento della Corte secondo cui la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno sottostante

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (es. Cass. 21/02/2019, n. 5088; Cass., Sez. U, 04/01/1993, n. 8)

  più sentenze richiamate nel corpo della decisione

  Viene richiamato il principio processuale secondo cui il processo tributario è impugnazione dell'atto impositivo (veicolo di accesso) e la linea interpretativa che esclude la riqualificazione fiscale della cessione di un edificio in cessione di terreno

Massime di principio

• Se l'Amministrazione annulla in autotutela l'atto impugnato, la materia del contendere cessa e il giudizio di impugnazione va estinto: la Cassazione pronuncia la cessazione con sentenza di cassazione senza rinvio.
• Per la qualificazione fiscale delle cessioni immobiliari non esiste un 'tertium genus' tra 'edificato' e 'non edificato': la cessione di un edificio resta soggetta al regime proprio delle cessioni di edifici e non può essere automaticamente riqualificata dall'Amministrazione come cessione del terreno sottostante anche se è stata pattuita la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria.
• L'Ufficio non può in sede di accertamento superare i regimi fiscali distinti e tassativi previsti dal legislatore per la cessione di edifici e per la cessione di terreni: l'onere di una diversa qualificazione richiede fondamenti giuridici solidi e non può fondarsi su mera circostanza urbanistica come la destinazione a 'demolire'.
• Se la giurisprudenza cambia dopo la proposizione del ricorso, è possibile ottenere la compensazione integrale delle spese di giudizio; chi propone ricorso dovrebbe segnalare e documentare il mutamento giurisprudenziale a proprio favore.
• In casi analoghi il contribuente ha due strade pratiche: (a) ottenere l'annullamento in autotutela dell'atto impositivo alla luce dell'orientamento giurisprudenziale favorevole; (b) proseguire il giudizio chiedendo la declaratoria di illegittimità, tenendo presente che senza un atto impositivo vigente il processo è destinato a estinguersi per cessazione della materia del contendere.