Sentenza del 16/01/2019 n. 892 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Ufficio del Registro aveva rettificato il valore dichiarato in un atto di compravendita immobiliare, recuperando maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre a sanzioni e interessi. La CTR aveva annullato la rettifica ritenendo non omogenei il terreno oggetto della vendita e quello utilizzato dall'Ufficio come parametro comparativo, nonché valorizzando una perizia giurata di parte richiamata nell'atto ma mai prodotta in giudizio. L'Agenzia ha impugnato la sentenza contestando, tra l'altro, l'insufficienza della motivazione, l'errata interpretazione dei criteri di comparazione e l'utilizzo di un documento non acquisito al processo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia, salvo il secondo motivo, dichiarato inammissibile. Ha ritenuto apparente la motivazione della CTR sulla non omogeneità dei terreni, poiché il giudice non aveva spiegato per quale ragione immobili inseriti nella stessa zona omogenea e con analoga destinazione urbanistica non potessero essere comparati. Ha inoltre stabilito che il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, non impone l'utilizzo di almeno due atti comparativi: anche un solo atto può essere utilizzato, purché idoneo e adeguatamente valutato. Infine, la CTR non poteva fondare la decisione su una perizia di parte mai prodotta in giudizio. La sentenza è stata cassata con rinvio alla CTR dell'Emilia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  L'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore dichiarato avendo riguardo ai trasferimenti [...] che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni [...] nonché ad ogni altro elemento di valutazione.

  L'Amministrazione può rettificare il valore dichiarato di immobili sulla base di trasferimenti relativi agli stessi beni o a immobili con caratteristiche e condizioni analoghe, oltre che sulla base di altri elementi di valutazione. La norma non stabilisce un numero minimo di atti comparativi.

• Art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.

  Dopo la riforma del 2012, il controllo della Cassazione sulla motivazione è limitato alle anomalie motivazionali più gravi, come la mancanza assoluta di motivazione, la motivazione apparente, il contrasto irriducibile tra affermazioni o la motivazione incomprensibile.

• Art. 115 c.p.c.

  Il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove e le risultanze istruttorie acquisite al processo; non può basarsi su documenti mai prodotti o comunque non disponibili nel fascicolo processuale.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 7

  Nel processo tributario il giudice deve utilizzare gli elementi ritualmente acquisiti e non può fondare la decisione su una perizia di parte soltanto richiamata nell'atto, ma mai depositata.

• Cass., Sezioni Unite, n. 8053 del 2014

  La sentenza richiama il principio secondo cui, dopo la modifica dell'art. 360, n. 5, c.p.c., il vizio di motivazione denunciabile in Cassazione riguarda esclusivamente anomalie motivazionali costituzionalmente rilevanti.

Massime di principio

• In una rettifica del valore immobiliare, l'Ufficio può utilizzare anche un solo atto comparativo: non esiste un requisito numerico minimo, ma l'atto deve riguardare un immobile effettivamente analogo per caratteristiche, condizioni, ubicazione e destinazione urbanistica.
• La diversità formale della destinazione d'uso non rende automaticamente non comparabili due terreni, soprattutto se sono inseriti nella stessa zona omogenea e presentano una destinazione urbanistica sostanzialmente analoga; il giudice deve spiegare concretamente le eventuali differenze rilevanti.
• Una decisione giudiziaria non può fondarsi su una perizia o su qualsiasi altro documento semplicemente richiamato in un atto, se il documento non è stato prodotto e non è stato acquisito al processo.
• La motivazione del giudice deve confrontarsi con gli elementi decisivi dedotti dalle parti; un'affermazione apodittica e non spiegata può essere considerata motivazione apparente e comportare la cassazione della sentenza.
• La cassazione con rinvio non decide definitivamente il valore dell'immobile né rende automaticamente dovute le maggiori imposte: impone al giudice di merito di riesaminare la controversia applicando i principi indicati dalla Corte.