Sentenza del 02/07/2015 n. 561 - Comm. Trib. Prov. Bergamo

Esito

La controversia

La controversia riguarda la tassazione della plusvalenza realizzata mediante la cessione di un fabbricato destinato alla demolizione, insieme alla relativa area pertinenziale. Il ricorrente sosteneva, in sostanza, che l'operazione avesse a oggetto un fabbricato e non un'area edificabile, con conseguente esclusione della plusvalenza dalla previsione dell'art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917/1986. La questione decisiva è stata individuare l'oggetto economico sostanziale del contratto, sulla base delle circostanze concrete dell'operazione.

La decisione

La cessione può generare una plusvalenza tassabile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917/1986 quando esistono elementi univoci dai quali risulta che le parti abbiano attribuito valore economico essenzialmente all'area edificabile, anziché al fabbricato in sé. Tali elementi possono consistere nella richiesta, da parte del venditore, dei titoli abilitativi per la demolizione e la nuova costruzione, nel pagamento degli oneri di urbanizzazione e nella successiva volturazione dei permessi a favore dell'acquirente. In presenza di questi indici, l'operazione è sostanzialmente qualificabile come cessione di area edificabile e la plusvalenza è imponibile.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita dei terreni e degli edifici

  La norma può applicarsi anche a una cessione formalmente avente a oggetto un fabbricato e la sua pertinenza, quando gli elementi concreti dimostrano che l'oggetto sostanziale ed economicamente rilevante dell'operazione è l'area edificabile.

Massime di principio

• La qualificazione fiscale dell'operazione dipende dalla sua sostanza economica effettiva e non soltanto dalla descrizione formale contenuta nell'atto di compravendita.
• La cessione di un fabbricato destinato alla demolizione non produce automaticamente una plusvalenza tassabile come cessione di area edificabile: occorrono indici concreti, univoci e convergenti.
• La richiesta dei permessi di demolizione e ricostruzione, il pagamento degli oneri urbanistici e la volturazione dei titoli a favore dell'acquirente sono elementi particolarmente significativi per dimostrare che il valore principale risiede nell'area.
• Quando il venditore avvia o perfeziona il procedimento urbanistico prima della vendita, l'Amministrazione può sostenere che l'immobile sia stato trasformato, sotto il profilo economico, in un'area edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza.
• Per valutare casi analoghi è necessario esaminare congiuntamente contenuto del contratto, stato del fabbricato, titoli edilizi, oneri sostenuti, comportamento delle parti e valore attribuito all'area rispetto alla costruzione.