Sentenza del 13/12/2017 n. 1801 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

Gli eredi hanno impugnato l'accertamento relativo a redditi fondiari asseritamente non dichiarati. In particolare, hanno sostenuto che alcuni canoni di locazione non erano mai stati percepiti a causa della morosità dell'inquilina e della successiva convalida dello sfratto, e che quindi non dovevano essere assoggettati a tassazione. Hanno inoltre dedotto che due mensilità relative a un diverso contratto erano già state dichiarate e contestato, in via ulteriore, la validità della sottoscrizione dell'atto da parte di un soggetto privo della qualifica dirigenziale.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello. Ha riconosciuto che le mensilità di novembre e dicembre 2008 relative a uno dei contratti erano già state correttamente dichiarate e che i canoni relativi all'altro contratto non percepiti per morosità non dovevano essere inclusi nel reddito, poiché il procedimento di convalida dello sfratto si era concluso il 19 marzo 2008, prima del termine per la presentazione della dichiarazione. La Commissione ha ritenuto legittimo dichiarare, per il periodo successivo alla convalida, la rendita catastale rivalutata anziché i canoni contrattuali. L'avviso di accertamento è stato quindi integralmente annullato e la dichiarazione della contribuente è stata dichiarata corretta. Le spese del grado sono state compensate. Il motivo relativo alla sottoscrizione dell'atto da parte di soggetto privo della qualifica dirigenziale è stato invece respinto.

Norme richiamate

• Art. 26 TUIR

  I canoni non percepiti non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

  Per le locazioni di immobili a uso abitativo, quando il procedimento di convalida dello sfratto per morosità si conclude entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, i canoni non percepiti non devono essere dichiarati. Nel caso esaminato, la regola è stata interpretata nel senso che l'esclusione riguarda anche i canoni scaduti prima della convalida, purché non percepiti.

• Art. 8, comma 5, legge n. 431/1998

  Ha introdotto nell'art. 26 TUIR la disciplina dei canoni di locazione abitativa non percepiti a seguito di morosità e convalida dello sfratto.

  La norma collega la non imponibilità dei canoni non percepiti alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità.

• Art. 26, primo comma, TUIR

  Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare.

  La Commissione ha ritenuto che questa disciplina riguardi canoni non percepiti relativi ad anni precedenti rispetto a quello oggetto della dichiarazione, e non il caso in cui la convalida dello sfratto sia intervenuta entro il termine di presentazione della dichiarazione dell'anno interessato.

• Cassazione n. 22810/2015

  È stata richiamata per respingere la censura relativa alla sottoscrizione dell'avviso di accertamento da parte di un soggetto privo della qualifica dirigenziale.

Massime di principio

• Per le locazioni abitative, i canoni non percepiti per morosità possono essere esclusi dal reddito quando, entro il termine di presentazione della dichiarazione, si è concluso il procedimento giudiziale di convalida dello sfratto.
• Se la convalida dello sfratto interviene entro il termine dichiarativo, l'esclusione può riguardare anche i canoni scaduti prima della convalida, purché sia dimostrata la loro effettiva mancata percezione.
• Dalla data della convalida, l'immobile può essere assoggettato alla tassazione del reddito catastale, anziché alla tassazione dei canoni di locazione, se non vengono più percepiti canoni.
• È essenziale distinguere tra canoni non percepiti dell'anno oggetto della dichiarazione e canoni di anni precedenti: nel secondo caso può operare il meccanismo del credito d'imposta previsto dall'art. 26 TUIR.
• La corretta quantificazione del reddito richiede di verificare la quota effettiva di titolarità del locatore, le mensilità già dichiarate e la documentazione relativa alla morosità e alla convalida dello sfratto.
• La presenza di una sentenza di sfratto non esclude automaticamente ogni reddito: occorre verificare la data della convalida, il termine di presentazione della dichiarazione e l'effettiva mancata percezione dei canoni.