Cassazione Civile, Ordinanza n. 19923/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

La controversia origina dalla compravendita, stipulata nel 2013, di un immobile. L'acquirente, dopo il rogito, ha lamentato la mancanza del certificato di agibilità al momento della vendita e la presenza di difformità edilizie/strutturali, in particolare relative ad alcune finestre e alle distanze tra edifici. Ha quindi agito in giudizio chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali e la riduzione del prezzo, previo accertamento tecnico. In primo grado la domanda è stata dichiarata improcedibile per mancato rispetto del termine assegnato per la mediazione delegata. In appello la decisione sul rito è stata riformata e le domande sono state ritenute procedibili, ma nel merito sono state respinte. In cassazione l'acquirente ha proposto tre motivi: (1) violazione di norme sostanziali e processuali per avere la Corte d'appello escluso il danno da mancanza del certificato di abitabilità/agibilità, ritenendo decisivo il successivo rilascio del certificato; (2) violazione delle norme sulla domanda e sulle memorie ex art. 183 c.p.c., per avere la Corte ritenuto generica la domanda relativa alle difformità delle finestre e inammissibili le integrazioni difensive; (3) violazione delle norme sull'inadempimento e sulla prova, nonché omesso esame di fatti decisivi, per non avere la Corte valutato elementi probatori che avrebbero dimostrato la danno derivante dalla non commerciabilità del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo e il terzo motivo, affermando che il successivo rilascio del certificato di agibilità esclude, in concreto, la configurabilità di un danno da non commerciabilità se tale danno non è provato; la mera mancanza del certificato non determina automaticamente un risarcimento. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché la sentenza impugnata era sorretta da una ratio autonoma e non censurata, relativa alla genericità delle integrazioni contenute nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c.; pertanto la censura non poteva incidere sulla decisione. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1477 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'obbligo del venditore di consegnare il certificato di agibilità; la Corte, però, ha ribadito che il successivo rilascio del certificato esclude la configurabilità di un danno automatico, salvo prova concreta del pregiudizio.

• art. 1337 c.c.

  Invocato dalla ricorrente tra le norme violate; non è oggetto di autonoma elaborazione decisoria, poiché la Corte esclude il danno risarcibile per difetto di prova concreta.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per dedurre l'inadempimento del venditore; la Corte afferma che, nel caso di successivo rilascio del certificato di agibilità, non è configurabile un inadempimento risarcibile in assenza di prova del danno.

• art. 1490 c.c.

  Invocato per la garanzia per vizi; la Corte osserva che la semplice mancanza del certificato non basta a fondare il risarcimento se non si dimostra un pregiudizio concreto.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato tra le norme asseritamente violate; la Corte non ravvisa un vizio di valutazione probatoria censurabile in cassazione, poiché il giudice di merito ha selezionato e valutato le prove indicando le ragioni del proprio convincimento.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per censurare l'apprezzamento delle prove; la Corte ribadisce che la valutazione delle prove spetta al giudice di merito, nei limiti di una motivazione effettiva, coerente e non apparente.

• Testo Unico dell'Edilizia

  Citato insieme alle norme codicistiche per sostenere l'obbligo relativo all'agibilità; la Corte ne fa uso solo nel contesto del tema della commerciabilità dell'immobile e della prova del danno.

• art. 5 d.lgs. n. 28/2010

  La Corte d'appello, riformata sul punto, ha ritenuto che nel caso di mediazione delegata il termine non sia perentorio e che sia sufficiente l'effettivo esperimento della mediazione prima dell'udienza.

• art. 163, comma 3, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per contestare la declaratoria di genericità della domanda; la Corte di cassazione non entra nel merito della censura poiché la decisione di merito è sorretta da una ratio autonoma non impugnata.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  La Corte ribadisce che la memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. è destinata all'articolazione dei mezzi di prova e non a introdurre in modo generico o sostitutivo i fatti costitutivi della domanda; la censura è inammissibile anche per mancata impugnazione di una ratio autonoma.

• art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c.

  È il riferimento puntuale alla memoria istruttoria: la Corte d'appello ha ritenuto che essa non potesse essere utilizzata per precisare i fatti costitutivi della domanda e che, in ogni caso, le deduzioni fossero generiche.

• art. 1495 c.c.

  Eccepito dal venditore in primo grado quale prescrizione dell'azione per vizi; la Corte di cassazione non lo tratta come ratio decisoria del rigetto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Applicato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente.

• art. 1-bis d.P.R. 115/2002

  Richiamato in relazione al contributo unificato ulteriore dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La mancata consegna del certificato di agibilità al momento della vendita non comporta, di per sé sola, un danno risarcibile: il danno deve essere allegato e provato in concreto, ad esempio dimostrando una diminuzione del valore del bene o costi affrontati per la regolarizzazione.
• Se il certificato di agibilità viene rilasciato successivamente, ciò può escludere la configurabilità di un danno da non commerciabilità, salvo che l'acquirente provi specifiche conseguenze pregiudizievoli rimaste non eliminate.
• In cassazione, la censura contro una decisione sorretta da più rationes autonome è inammissibile se non vengono impugnate tutte le ragioni idonee da sole a sostenere il decisum.
• La memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. ha funzione istruttoria e non può essere utilizzata per supplire in modo generico alla carenza di specificità dei fatti costitutivi della domanda.
• La valutazione delle prove è riservata al giudice di merito: in cassazione è sindacabile solo se la motivazione è mancante, apparente o manifestamente incoerente, non già perché la parte vorrebbe una diversa lettura del materiale probatorio.

Come è indicizzato