Sentenza del 28/03/2019 n. 8621 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di liquidazione/accertamento ICI relativo all'anno 2008, con cui il Comune aveva richiesto Euro 42.416,00 tra maggiore imposta, sanzioni e interessi. La contestazione riguardava l'assoggettamento a ICI di fabbricati in stato di rovina, accatastati dal 1999 in categoria F/2, privi di rendita catastale. La società sosteneva che tali immobili non fossero tassabili come fabbricati per mancanza di base imponibile e che l'area di sedime non potesse essere tassata come area edificabile, in assenza di demolizione o di interventi edilizi in corso.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, il quarto e il quinto motivo di ricorso, respinto il secondo e il terzo e dichiarato assorbiti il sesto e il settimo. Ha cassato la sentenza della CTR di Palermo e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, ha deciso direttamente nel merito accogliendo il ricorso originario della società e annullando sostanzialmente la pretesa ICI. È stato affermato che il fabbricato F/2, privo di rendita, non è imponibile ai fini ICI e che l'area su cui insiste non può essere tassata come area edificabile finché il fabbricato non venga demolito o non siano avviati interventi qualificati di recupero. Le spese dei gradi di merito sono state compensate; il Comune è stato condannato a pagare alla società Euro 3.000,00, oltre spese generali e accessori, per il giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, artt. 1, 2 e 5

  L'ICI colpisce il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli; per i fabbricati la base imponibile è determinata, in particolare, sulla rendita catastale; la base imponibile dell'area può rilevare in caso di demolizione, edificazione o interventi di recupero previsti dalla legge.

  Un fabbricato accatastato in categoria F/2, privo di rendita per il suo stato di rovina, non dispone di una base imponibile ICI. L'area di sedime non può essere automaticamente qualificata come area edificabile, poiché l'ordinamento non prevede una categoria imponibile intermedia di area già edificata.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005

  Un'area è considerata fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dagli strumenti attuativi.

  La disciplina sulle aree fabbricabili riguarda i terreni autonomamente edificabili e non consente di trasformare automaticamente l'area di sedime di un fabbricato collabente in area imponibile.

• L. n. 248 del 2006, art. 36

  Ai fini dell'applicazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

  La potenziale edificabilità urbanistica, da sola, non supera la specifica qualificazione catastale e giuridica dell'immobile come fabbricato collabente non demolito.

• D.M. Ministero delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28, art. 3, comma 2, lett. b)

  La categoria F/2 riguarda unità collabenti prive di rendita, descritte catastalmente per i loro caratteri specifici e la destinazione d'uso.

  L'iscrizione in categoria F/2 presuppone un degrado tale da rendere l'immobile oggettivamente incapace di produrre reddito ordinario e comporta l'assenza di rendita catastale.

• Codice di procedura civile, art. 384

  La Corte di cassazione può decidere la causa nel merito quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto.

  Poiché la situazione catastale e i fatti rilevanti erano incontestati, la Corte ha potuto accogliere direttamente il ricorso introduttivo senza rinvio.

• Codice di procedura civile, artt. 91 e 92

  La parte soccombente è condannata alle spese; le spese possono essere compensate per giusti motivi.

  Le spese dei giudizi di merito sono state compensate per il consolidarsi dell'orientamento giurisprudenziale durante la causa, mentre il Comune, soccombente in cassazione, è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità.

Massime di principio

• Un fabbricato accatastato in categoria F/2 e privo di rendita catastale, perché collabente e incapace di produrre reddito, non è normalmente assoggettabile a ICI sulla base del valore del fabbricato.
• L'area su cui insiste un fabbricato collabente non può essere tassata automaticamente come area edificabile: la legge non equipara l'area già edificata con rudere non demolito a un terreno edificabile autonomo.
• La tassazione dell'area può diventare rilevante dopo la demolizione del fabbricato, oppure quando siano in corso interventi di edificazione o di recupero rientranti nelle fattispecie previste dalla normativa.
• La mera possibilità urbanistica di eseguire interventi di manutenzione o recupero non è sufficiente, per l'annualità considerata, a sostituire la base imponibile del fabbricato con il valore venale dell'area.
• In controversie analoghe è essenziale verificare la categoria catastale F/2, l'assenza di rendita, l'eventuale demolizione e l'esistenza di pratiche, convenzioni o lavori di recupero effettivamente avviati nell'anno d'imposta.