Sentenza n. 4669/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

L’appellante ha impugnato la sentenza del TAR Lombardia che aveva dichiarato inammissibile il ricorso contro il diniego comunale di sanatoria e l’ordine di demolizione relativi a un ampliamento realizzato sul lastrico solare dell’edificio. In primo luogo ha contestato l’ammissibilità dell’intervento ad opponendum dei condomini, sostenendo che il Condominio aveva deliberato di non costituirsi e che non sussisteva un interesse qualificato, anche perché una relazione tecnica aveva escluso incidenze sulla statica dell’edificio. In secondo luogo ha contestato l’individuazione del Condominio quale controinteressato cui notificare il ricorso, deducendo che il provvedimento impugnato concludeva il procedimento di sanatoria e non quello originato dall’esposto condominiale, che il Condominio non era espressamente menzionato nel provvedimento e che la sua mancata costituzione dimostrava l’assenza di interesse. L’appellante ha inoltre riproposto i motivi di primo grado non esaminati, deducendo violazione dell’art. 10-bis l. 241/1990, difetto di istruttoria e motivazione, per l’introduzione nel diniego di ragioni non indicate nel preavviso di rigetto, nonché violazione e falsa applicazione della disciplina urbanistico-edilizia e dell’art. 36 d.P.R. 380/2001. In particolare sosteneva la sussistenza della doppia conformità e la possibilità di utilizzare diritti edificatori mediante sanatoria, anche in ragione dell’acquisto dei diritti edificatori anteriormente alla data di realizzazione dei lavori indicata in una successiva correzione tecnica.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR, integrandone la motivazione. Ha ritenuto ammissibile l’intervento ad opponendum dei singoli condomini, poiché la realizzazione di una sopraelevazione o di un’opera sul lastrico solare può incidere sulla statica, sulla sagoma e sull’aspetto architettonico dell’edificio, nonché sull’aria e sulla luce delle unità sottostanti. È sufficiente la potenziale alterazione dei carichi per configurare un interesse differenziato, anche quando una relazione tecnica di parte escluda un’incidenza statica concreta, poiché l’interventore può contestare in giudizio tali valutazioni. La mancata costituzione del Condominio non esclude l’interesse autonomo dei singoli proprietari a tutelare le rispettive posizioni. Il Collegio ha poi confermato l’inammissibilità del ricorso di primo grado per omessa notifica al Condominio, ritenuto controinteressato. Ha precisato che la sola presentazione di un esposto non rende necessariamente controinteressato il suo autore; nel caso concreto, la qualifica derivava invece dalla posizione differenziata del Condominio rispetto alla costruzione sul lastrico solare, tutelata dagli artt. 1126 e 1127 c.c. e riferita alla statica e al valore architettonico dell’edificio. Il Condominio risultava inoltre sufficientemente individuato nel provvedimento mediante il riferimento all’unità immobiliare appartenente al fabbricato condominiale. La costituzione dei singoli condomini non poteva sanare l’omessa notifica al Condominio, essendo intervenuta dopo la scadenza del termine per impugnare il diniego: la costituzione spontanea del controinteressato può evitare la necessità della notifica solo se avviene prima del consolidamento dell’inoppugnabilità dell’atto; non può invece sanare l’omissione o inesistenza della notifica quando l’intervento avvenga tardivamente. I motivi di merito riproposti sono rimasti assorbiti. Le spese del grado sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  Disciplina il permesso di costruire in sanatoria; la questione sostanziale relativa alla sua applicazione non è stata esaminata perché il ricorso di primo grado è stato dichiarato inammissibile.

• art. 33 d.P.R. 380/2001

  Costituisce la base normativa dell’ordine di demolizione contestato; il relativo merito non è stato esaminato per l’inammissibilità del ricorso.

• art. 10-bis l. 241/1990

  La dedotta violazione, relativa all’introduzione nel diniego di ragioni non indicate nel preavviso di rigetto, è rimasta assorbita.

• artt. 1126 e 1127 c.c.

  “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. “Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. [...] La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti”.

  La disciplina civilistica del lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva, fonda una posizione differenziata del Condominio e dei singoli condomini rispetto alle opere realizzate sul lastrico, rilevante ai fini dell’intervento ad opponendum e della qualifica di controinteressato nel giudizio amministrativo.

• art. 13 c.p.a.

  La costituzione spontanea del controinteressato non sana l’omessa o inesistente notificazione quando interviene dopo la scadenza del termine di impugnazione; può rendere superflua la notificazione soltanto se avviene prima che l’atto divenga inoppugnabile.

Massime di principio

• Il proprietario di un’unità immobiliare appartenente a un edificio condominiale è legittimato a intervenire ad opponendum nel giudizio contro il diniego di sanatoria o l’ordine di demolizione relativo a un’opera realizzata sul lastrico solare, quando l’opera possa potenzialmente incidere sulla statica, sulla sagoma, sull’aspetto architettonico dell’edificio o sull’aria e sulla luce delle unità sottostanti.
• Ai fini dell’intervento ad opponendum è sufficiente un interesse anche di mero fatto, purché giuridicamente rilevante, differenziato dalla generalità e idoneo a procurare un vantaggio indiretto dalla conservazione dell’atto impugnato.
• La deliberazione dell’assemblea condominiale di non costituirsi in giudizio non esclude l’interesse autonomo del singolo condomino a intervenire per tutelare la proprietà individuale e le posizioni connesse alla statica, all’aspetto architettonico, all’aria e alla luce dell’edificio.
• Il Condominio è controinteressato nel giudizio avente a oggetto opere realizzate sul lastrico solare dell’edificio quando, in ragione della disciplina degli artt. 1126 e 1127 c.c., vanti una posizione differenziata alla tutela della statica e dell’aspetto architettonico del fabbricato; la qualifica non deriva automaticamente dalla sola presentazione di un esposto.
• La costituzione spontanea del controinteressato può rendere superflua la notificazione del ricorso soltanto se avviene tra la conoscenza del provvedimento e la scadenza del termine per impugnarlo. Se l’omessa o inesistente notificazione è seguita da una costituzione successiva alla scadenza, l’atto è ormai inoppugnabile e il ricorso resta inammissibile.
• Il controinteressato deve risultare individuabile anche formalmente dall’atto impugnato; tale requisito può essere soddisfatto dal riferimento all’unità immobiliare e al fabbricato condominiale interessati dalle opere, anche senza l’indicazione nominativa del Condominio.

Come è indicizzato