Sentenza del 18/09/2019 n. 23237 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società contestava la revoca delle agevolazioni fiscali previste dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388/2000, applicate all'acquisto di un terreno sito in area soggetta a piano urbanistico particolareggiato. Sosteneva che, entro il termine quinquennale, le opere di bonifica e urbanizzazione realizzate fossero sufficienti a integrare l'utilizzazione edificatoria dell'area e denunciava inoltre l'omesso esame dell'impossibilità di eseguire ulteriori lavori, derivante da prescrizioni della Provincia e del Comune.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso della società e confermato il recupero della maggiore imposta di registro, oltre alle imposte ipotecarie e catastali, disposto dall'Agenzia delle Entrate. Ha stabilito che l'agevolazione richiede la realizzazione di una nuova costruzione entro cinque anni dal trasferimento; non sono sufficienti le sole opere di bonifica o urbanizzazione. Non è necessario che l'edificio sia completamente ultimato, ma deve essere almeno concretamente iniziata la costruzione, secondo i criteri indicati dalla giurisprudenza. Le esigenze di bonifica e urbanizzazione non sono state ritenute causa di forza maggiore, poiché riconducibili a una situazione preesistente e non imprevedibile. La ricorrente è stata condannata al pagamento di 5.000 euro di spese processuali e al raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• Legge 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3

  Agevolazioni sull'imposta di registro nella misura dell'1 per cento e sulle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati.

  L'agevolazione è subordinata all'effettiva utilizzazione edificatoria dell'area entro cinque anni dall'acquisto. Tale requisito consiste nella realizzazione di una nuova costruzione o, secondo alcuni orientamenti, almeno nell'inizio concreto dei lavori edilizi; non è invece soddisfatto dalle sole opere di bonifica o urbanizzazione.

• Art. 14 delle disposizioni sulla legge in generale

  Le leggi che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati.

  Le agevolazioni fiscali, in quanto derogatorie rispetto al regime ordinario, devono essere interpretate restrittivamente e non possono essere estese a situazioni non espressamente riconducibili ai requisiti di legge.

• Art. 2645-bis, comma 6, del codice civile

  Rileva la nozione di edificio esistente allo stato rustico, con mura perimetrali e copertura.

  La disposizione è stata richiamata dalla giurisprudenza come parametro analogico per individuare uno stadio significativo di trasformazione edificatoria, pur non imponendo necessariamente il completamento integrale dell'edificio.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, come modificato dalla legge 24 dicembre 2007, n. 244, art. 1, comma 25

  L'intervento cui è finalizzato il trasferimento deve essere completato entro cinque anni dalla stipula dell'atto.

  La disciplina successiva è stata considerata innovativa e non interpretativa della norma precedente; pertanto non può essere automaticamente applicata per modificare il requisito previsto dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388/2000.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  In caso di rigetto integrale del ricorso, la parte soccombente è tenuta al versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto.

Massime di principio

• Per conservare un'agevolazione fiscale collegata all'acquisto di un'area edificabile, occorre rispettare rigorosamente il termine previsto dalla legge e dimostrare un'effettiva attività edificatoria, non limitata alla preparazione del terreno.
• Le sole opere di bonifica, sistemazione, urbanizzazione o realizzazione delle infrastrutture non equivalgono, di regola, alla costruzione dell'edificio richiesta per l'utilizzazione edificatoria.
• Non è sempre necessario completare integralmente il fabbricato entro il termine: può essere sufficiente l'inizio effettivo della costruzione, purché la trasformazione del suolo sia concreta e verificabile secondo le prescrizioni urbanistiche.
• La forza maggiore esclude la revoca dell'agevolazione solo se l'impedimento è non imputabile, necessario e imprevedibile; difficoltà amministrative o opere imposte successivamente, ma riconducibili a condizioni preesistenti, normalmente non bastano.
• Le agevolazioni fiscali sono interpretate restrittivamente: in caso di dubbio, il contribuente deve documentare puntualmente permessi, date di inizio lavori, stato di avanzamento e impedimenti realmente imprevedibili.