Cassazione Civile, Ordinanza n. 36658/2021 del 25/11/2021

Esito

La controversia

Una società aveva venduto un immobile a due acquirenti con atto definitivo stipulato l'8 febbraio 2002. Gli acquirenti avevano agito in giudizio chiedendo l'eliminazione dei vizi dell'immobile, il risarcimento dei danni ai beni personali e il rimborso di alcune spese sostenute per rimediare alle carenze del bene, deducendo infiltrazioni nella cantina di pertinenza. La convenuta aveva eccepito decadenza e prescrizione della garanzia per vizi della cosa venduta. Il Tribunale aveva accolto in parte la domanda; la Corte d'appello aveva confermato, ritenendo tempestiva l'azione perché proposta entro un anno dalla scoperta del vizio. Nel ricorso per cassazione la società venditrice ha denunciato la violazione dell'art. 1495 c.c., sostenendo che il termine annuale doveva decorrere dalla consegna materiale del bene, avvenuta nel novembre 2001, e non dalla scoperta successiva del vizio; poiché la citazione era stata notificata il 20 febbraio 2003, l'azione sarebbe stata comunque tardiva. La Corte ha ritenuto fondato il motivo, affermando che, in caso di compravendita, la consegna rilevante ai fini della decorrenza dei termini ex art. 1495 c.c. è quella effettiva e materiale, che pone il compratore a diretto contatto con il bene, mentre è irrilevante la successiva scoperta del vizio. Ha inoltre richiamato il principio secondo cui, se la consegna avviene prima del definitivo, in pendenza di preliminare, la decorrenza dei termini di decadenza e prescrizione per i vizi non inizia, perché presuppone il trasferimento del diritto; ma nella specie, essendo il definitivo stato stipulato l'8 febbraio 2002 e la consegna essendo avvenuta a novembre 2001, l'azione, notificata oltre un anno dopo la consegna, era tardiva.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso della società venditrice, cassando la sentenza d'appello che aveva ritenuto tempestiva l'azione degli acquirenti. Ha disposto il rinvio alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità, affinché riesamini la controversia applicando il criterio di decorrenza dei termini ex art. 1495 c.c. dalla consegna materiale del bene. La decisione di merito favorevole agli acquirenti è stata quindi annullata.

Norme richiamate

• art. 1495 c.c.

  Il termine annuale di prescrizione per far valere la garanzia per vizi nella compravendita decorre dalla consegna effettiva e materiale del bene, non dalla successiva scoperta del vizio.

• art. 1490 c.c.

  La garanzia per i vizi della cosa venduta è il presupposto dell'azione esercitata dall'acquirente.

• art. 2932 c.c.

  Nel richiamo alla giurisprudenza, si afferma che il promissario acquirente immesso anticipatamente nel possesso del bene può agire in forma specifica e con l'azione estimatoria senza che, prima del definitivo, decorrano i termini di decadenza e prescrizione per i vizi.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione è stata assunta nel procedimento camerale sulla base della proposta del relatore.

Massime di principio

• Nella compravendita, ai fini della prescrizione dell'azione di garanzia per vizi ex art. 1495 c.c., la consegna rilevante è quella materiale e concreta del bene, perché è da quel momento che l'acquirente ne ha la disponibilità e può verificarne lo stato.
• La scoperta del vizio non sposta il dies a quo del termine annuale di prescrizione quando la legge collega espressamente la decorrenza alla consegna.
• Se la disponibilità materiale del bene è anticipata rispetto alla stipula del contratto definitivo nell'ambito di un preliminare, i termini di decadenza e prescrizione per i vizi non decorrono prima del trasferimento del diritto; ma, una volta intervenuto il definitivo e già avvenuta la consegna, il termine va computato dalla consegna stessa.
• La tempestività dell'azione per vizi nella vendita deve essere verificata in modo rigoroso con riferimento al momento della consegna effettiva del bene, non a momenti soggettivi di emersione del difetto.

Come è indicizzato