Sentenza del 08/06/2015 n. 3206 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L'Amministrazione aveva rettificato il valore del terreno ai fini dell'imposta ipotecaria, presumendo che l'area dovesse essere valutata come edificabile in ragione delle prospettive di edificabilità derivanti da una variante del Piano Regolatore Generale. Il contribuente sosteneva invece che, al momento della stipula dell'atto, il terreno aveva destinazione agricola ed era concretamente inedificabile. L'iter amministrativo per l'edificabilità non era stato completato e il Comune aveva rifiutato il rilascio della concessione edilizia, circostanze rilevanti per determinare l'effettivo valore di mercato.

La decisione

L'appello dell'Ente è stato rigettato. È stata ritenuta corretta la valutazione del terreno in base alla sua destinazione effettiva al momento dell'atto notarile, agricola e inedificabile, senza attribuirgli il maggior valore di un'area già edificabile. Le prospettive future di edificabilità, non ancora concretizzate, e il rifiuto comunale della concessione edilizia incidevano significativamente sul valore di mercato. Di conseguenza, è stato ritenuto congruo il valore dichiarato nell'atto di compravendita.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte ipotecaria e catastale

  Ai fini della liquidazione delle imposte, il valore dell'immobile deve riflettere il suo effettivo valore di mercato al momento dell'atto, considerando la concreta situazione urbanistica e non mere aspettative future.

• Normativa urbanistica e Piano Regolatore Generale

  La destinazione edificatoria non può essere considerata definitivamente acquisita quando la variante urbanistica non ha completato il proprio iter e non è concretamente possibile ottenere il titolo edilizio.

Massime di principio

• Nella rettifica fiscale del valore di un terreno occorre fare riferimento alla destinazione urbanistica e alle condizioni concrete esistenti alla data dell'atto.
• Le semplici prospettive di futura edificabilità, derivanti da una variante non definitiva o non attuata, non giustificano automaticamente la valutazione del terreno come edificabile.
• Il rifiuto o l'impossibilità concreta di ottenere una concessione edilizia costituisce un elemento rilevante per ridurre il valore di mercato dell'area.
• L'Amministrazione non può fondare la rettifica soltanto su aspettative edificatorie astratte: deve considerare elementi effettivi, attuali e verificabili.
• Il valore dichiarato nell'atto può essere ritenuto congruo quando rispecchia la destinazione agricola, l'inedificabilità concreta e gli ostacoli amministrativi presenti al momento della compravendita.