Sentenza del 08/06/2015 n. 669 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

La contribuente aveva dichiarato, ai fini IRPEF, redditi fondiari pari a 67.000 euro, a fronte del canone annuo contrattuale di 80.000 euro. La differenza era stata giustificata come riduzione promozionale concessa al conduttore per compensare le spese di adattamento dei locali a uso ufficio. L'Agenzia delle Entrate ha contestato tale decurtazione, sostenendo che, per le locazioni di immobili a uso non abitativo, l'intero canone pattuito concorre alla formazione del reddito fondiario, indipendentemente dall'effettiva percezione e senza possibilità di dedurre riduzioni collegate a migliorie o altre utilità non formalmente riconducibili alla cessazione del contratto.

La decisione

La Corte ha accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e ha riformato la sentenza della CTP di Genova, che aveva annullato l'accertamento. È stato respinto il ricorso della contribuente e confermato il recupero a tassazione dei maggiori redditi fondiari, pari a 4.549 euro di imposta, oltre sanzioni e interessi. La contribuente è stata inoltre condannata al pagamento delle spese processuali, liquidate in 400 euro per ciascun grado, oltre accessori di legge e contributo unificato.

Norme richiamate

• Disciplina IRPEF dei redditi fondiari da locazione di immobili a uso non abitativo

  Il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile a uso non abitativo deve essere determinato sulla base dell'intero canone contrattualmente previsto, anche se il locatore dichiara di aver percepito una somma inferiore.

• Principio di irrilevanza della mancata percezione del canone nei redditi fondiari

  Per gli immobili locati a uso non abitativo, il canone concorre alla formazione del reddito complessivo indipendentemente dalla sua effettiva riscossione. Non sono ammesse decurtazioni per sconti, compensazioni o utilità collegate a migliorie, salvo la cessazione del contratto per intervenuto sfratto.

Massime di principio

• Nelle locazioni immobiliari a uso non abitativo, ai fini IRPEF occorre normalmente dichiarare l'intero canone risultante dal contratto, anche se il locatore ha incassato meno o ha concesso riduzioni di fatto.
• Sconti o riduzioni giustificati da lavori, migliorie o adattamenti eseguiti dal conduttore non riducono automaticamente il reddito fondiario imponibile, soprattutto se configurano utilità patrimoniali diverse dal canone formalmente pattuito.
• L'Amministrazione finanziaria non deve necessariamente dimostrare il vantaggio effettivo conseguito dal locatore attraverso le migliorie per applicare il canone contrattuale quale base imponibile.
• Per evitare contestazioni, eventuali riduzioni del canone dovrebbero essere formalizzate contrattualmente o mediante atto scritto coerente con la disciplina civilistica e fiscale applicabile.
• La regola esaminata riguarda specificamente i redditi fondiari da locazione non abitativa e non implica automaticamente la stessa disciplina per ogni tipologia di locazione o per ogni periodo d'imposta.