Sentenza del 19/01/2015 n. 97 - Comm. Trib. Reg. per la Basilicata

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva accertato, per l'anno 2004, una plusvalenza imponibile derivante dalla vendita di un immobile effettuata entro cinque anni dal suo acquisto, ritenendo presunto l'intento speculativo previsto dalla legge. I contribuenti sostenevano invece che la cessione fosse avvenuta in buona fede, in favore del Comune, per consentire la riqualificazione della piazza antistante e per evitare una procedura espropriativa, senza alcuna finalità speculativa. In subordine, avevano dedotto la violazione dell'art. 11, comma 7, della legge n. 413/1991.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale di Potenza aveva accolto i ricorsi e annullato gli avvisi di accertamento. La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo che, sebbene la vendita entro cinque anni faccia presumere l'intento speculativo, tale presunzione possa essere superata mediante l'esame concreto delle circostanze della cessione. Nel caso specifico, la vendita bonaria al Comune, effettuata per agevolare l'ente pubblico ed evitare l'espropriazione, dimostrava l'assenza di finalità speculative. Gli avvisi sono rimasti quindi annullati. Le spese del grado di appello sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 11, comma 7, legge n. 413/1991

  La disposizione è stata richiamata dai contribuenti per dedurre l'illegittimità dell'accertamento, ma la decisione si fonda principalmente sul superamento della presunzione di intento speculativo attraverso la verifica concreta delle modalità della vendita.

• Disciplina fiscale delle plusvalenze immobiliari derivanti da cessioni entro cinque anni dall'acquisto

  La vendita dell'immobile entro il quinquennio genera una presunzione legale di intento speculativo e, conseguentemente, di imponibilità della plusvalenza. Tuttavia, secondo la sentenza, la presunzione non è assoluta e può essere vinta provando che la cessione è stata determinata da ragioni non speculative, come una cessione bonaria a favore di un ente pubblico finalizzata a evitare l'espropriazione.

Massime di principio

• La vendita di un immobile entro cinque anni dall'acquisto non comporta automaticamente l'imponibilità definitiva della plusvalenza: occorre verificare se la presunzione di intento speculativo possa essere superata con elementi concreti.
• Le circostanze oggettive della cessione sono decisive. Una vendita bonaria a favore di un Comune, effettuata per finalità urbanistiche o di pubblica utilità e in alternativa all'espropriazione, può dimostrare l'assenza di intento speculativo.
• Il contribuente deve documentare le ragioni della vendita e il collegamento con l'interesse pubblico, ad esempio mediante atti comunali, deliberazioni, comunicazioni relative all'esproprio e contenuto dell'atto di cessione.
• La valutazione deve essere concreta e complessiva: la natura della controparte pubblica, il prezzo, la finalità dell'operazione e l'eventuale alternativa espropriativa possono concorrere a escludere la finalità speculativa.
• La decisione non esclude in generale la tassazione delle vendite infraquinquennali, ma afferma che la presunzione può essere vinta quando il contribuente dimostri che la vendita è stata determinata da esigenze estranee alla speculazione.