Sentenza del 04/10/2018 n. 1314 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate aveva contestato la detrazione dell’IVA assolta nel 2008 dalla cooperativa per l’acquisto di terreni destinati alla realizzazione di un complesso turistico-sportivo comprendente un campo da golf, aree residenziali, strutture ricettive e zone boschive. Secondo l’Ufficio, le porzioni di terreno con indice edificatorio minimo o non edificabili non costituivano cessioni soggette a IVA, ma dovevano essere assoggettate a imposta di registro; di conseguenza, l’IVA relativa sarebbe stata indetraibile. L’Ufficio aveva inoltre recuperato parte dell’IVA applicata dalla cooperativa sulle spese amministrative riaddebitate ai soci. La cooperativa sosteneva invece che tutti i terreni acquistati fossero funzionalmente e unitariamente destinati alla realizzazione del complesso turistico-sportivo e che anche le aree boschive, pur con edificabilità ridotta, fossero essenziali al progetto.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto integralmente l’appello principale dell’Agenzia delle Entrate e accolto l’appello incidentale della cooperativa. Ha ritenuto che i due rogiti avessero un’unica finalità: acquisire aree idonee alla realizzazione del complesso turistico-sportivo con campo da golf. Anche i terreni boschivi o scarsamente edificabili sono stati considerati funzionali al progetto approvato dal Comune, poiché il minimo indice edificatorio era coerente con la natura della struttura e consentiva la realizzazione dei servizi necessari. Pertanto, le cessioni erano soggette a IVA e la detrazione operata dalla cooperativa era legittima. Sono stati conseguentemente annullati l’avviso di accertamento, il recupero d’imposta, gli interessi, le sanzioni e gli aggi. L’Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in 16.000 euro oltre rimborso forfettario, IVA e CPA.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 2, lett. c), D.P.R. 633/1972

  Non si considerano cessioni di beni le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria

  La Commissione ha interpretato la norma nel senso che l’esclusione dall’IVA non dipende esclusivamente dall’edificabilità astratta o dall’indice edificatorio del singolo lotto, ma deve essere valutata considerando la concreta destinazione urbanistica e funzionale dell’area. Terreni con edificabilità ridotta possono comunque essere soggetti a IVA se risultano strumentali e necessari alla realizzazione di un complesso unitario.

• Art. 7, legge 27 luglio 2000, n. 212

  La censura relativa alla violazione dell’obbligo di motivazione e informazione dell’atto impositivo non è stata ritenuta decisiva, poiché la Commissione ha considerato sufficientemente chiariti i dubbi residui nel corso del giudizio.

• Art. 3, legge 7 agosto 1990, n. 241

  La disposizione è stata richiamata dalla contribuente in relazione alla motivazione dell’atto amministrativo, ma la decisione è stata fondata principalmente sull’infondatezza sostanziale della pretesa fiscale.

• Art. 42, D.P.R. 600/1973

  Richiamato dalla contribuente con riferimento alla validità e motivazione dell’avviso, senza che la Commissione abbia ritenuto necessario accogliere autonomamente tale censura, avendo annullato l’atto per l’infondatezza del recupero IVA.

• Sentenza Cassazione n. 25522/2011

  È stata richiamata come precedente in materia di qualificazione fiscale delle cessioni di terreni destinati ad attrezzature sportive. La Commissione ha tuttavia ritenuto che, nel caso concreto, la destinazione funzionale unitaria del complesso giustificasse l’assoggettamento a IVA.

Massime di principio

• Per stabilire se la cessione di un terreno sia soggetta a IVA non è sufficiente considerare isolatamente l’indice edificatorio del singolo lotto: occorre valutare la destinazione urbanistica e la funzione concreta dell’area nell’ambito dell’operazione complessiva.
• Terreni con edificabilità minima o con caratteristiche boschive possono essere soggetti a IVA quando sono funzionalmente necessari alla realizzazione di un complesso unitario, come un impianto sportivo, turistico o ricettivo.
• La destinazione edificatoria può comprendere non solo la costruzione di edifici, ma anche la realizzazione delle infrastrutture, degli spazi accessori, degli impianti e degli arredi indispensabili al progetto approvato.
• La valutazione deve basarsi sul progetto concreto e sulla sua approvazione urbanistica, non su una distinzione meramente catastale o astratta tra terreni edificabili e non edificabili.
• Quando il recupero dell’IVA viene meno perché l’operazione è riconosciuta come imponibile, devono essere annullate anche le pretese accessorie collegate, quali interessi, sanzioni e aggi.
• In situazioni analoghe è opportuno documentare l’unitarietà dell’operazione, il progetto urbanistico, la funzione delle diverse aree e il collegamento tra i terreni acquistati e l’attività economica o sportiva programmata.