Sentenza n. 14137/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l’ingiunzione di demolizione n. 44 del 30 gennaio 2023, relativa a un fabbricato residenziale e a un locale magazzino, già oggetto di condono edilizio e di concessione edilizia in sanatoria n. 63/2003. Ha dedotto, in primo luogo, eccesso di potere per travisamento dei fatti, difetto e insufficienza di motivazione e di istruttoria e insussistenza dei presupposti dell’ordine demolitorio. In particolare, ha contestato la rilevanza edilizia e la consistenza delle opere indicate dal Comune: il portico perimetrale, l’ampliamento al primo piano mediante chiusura di parte del terrazzo, lo spostamento della scala, l’apertura di un vano porta, la realizzazione della copertura, la sostituzione del solaio, nonché la struttura autonoma a due livelli con intercapedine e portico asseritamente realizzata presso il magazzino. Ha sostenuto che alcune opere fossero interne o prive di incidenza volumetrica, che il portico fosse meramente estetico, che l’intercapedine fosse priva di autonoma rilevanza urbanistica e che la tettoia fosse riconducibile all’attività edilizia libera. Ha inoltre lamentato l’incertezza dell’accertamento comunale sul materiale della copertura e del solaio e l’omessa considerazione dell’impossibilità di demolire le opere senza pregiudicare le parti legittime, con conseguente applicabilità della sanzione pecuniaria ex art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001. Con il secondo motivo ha dedotto violazione e falsa applicazione degli artt. 31 e 32 d.P.R. 380/2001 e della normativa regionale, sostenendo che gli immobili fossero assistiti da titolo edilizio in sanatoria e che le opere integrassero, al più, difformità minori e non variazioni essenziali o totale difformità. In via subordinata ha chiesto la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria.

La decisione

Il TAR ha esaminato congiuntamente le censure, ritenendole infondate. Ha considerato non decisive alcune incertezze contenute nell’accertamento comunale, relative al materiale della copertura e del solaio, poiché non riguardanti aspetti rilevanti ai fini della qualificazione edilizia complessiva. Le opere sono state valutate unitariamente: portico di circa 55 mq, copertura o sottotetto di circa 100 mq, ampliamento volumetrico di circa 40 mc al primo piano e struttura autonoma a due livelli di circa 43 mq presso il magazzino. Tali interventi determinano una trasformazione sostanziale dell’immobile legittimato dal condono e integrano una variazione essenziale. Inoltre, poiché le opere insistono su area paesaggisticamente vincolata, il giudice ha applicato il regime più rigoroso previsto dall’art. 32, comma 3, d.P.R. 380/2001, nella formulazione vigente al momento rilevante secondo il richiamo giurisprudenziale: gli interventi realizzati su immobili o aree vincolati, anche se di consistenza minore, sono considerati in totale difformità dal permesso oppure, comunque, come variazioni essenziali, con applicazione della demolizione e non della sanzione pecuniaria per parziale difformità prevista dall’art. 34. Il TAR ha quindi escluso la conversione della misura demolitoria in sanzione pecuniaria e ha rigettato integralmente il ricorso, condannando il ricorrente alle spese di lite, liquidate in € 2.000,00 oltre accessori di legge se dovuti.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  È stata ritenuta applicabile la sanzione demolitoria per opere riconducibili, in ragione della loro consistenza e della localizzazione vincolata, alla totale difformità o a una variazione essenziale.

• art. 32 d.P.R. 380/2001

  Gli interventi qualificati come variazioni essenziali, ove effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

  Nel regime richiamato dal giudice, gli interventi realizzati su immobili o aree vincolati non possono essere qualificati come mera parziale difformità ai sensi dell’art. 34: anche interventi minori sono ricondotti al regime della variazione essenziale o della totale difformità.

• art. 34 d.P.R. 380/2001

  La sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione per parziale difformità non è applicabile alle opere eseguite su immobili o aree sottoposti a vincolo di tutela, secondo il principio richiamato dal TAR.

• art. 10 d.P.R. 380/2001

  Il Comune ha qualificato le opere come interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire.

• art. 27, comma 2, d.P.R. 380/2001

  Per gli interventi eseguiti su immobili o aree vincolati il giudice richiama la previsione della demolizione, senza alternative sanzionatorie pecuniarie.

• art. 17 l.r. Lazio n. 15/2008

  È stato richiamato dal ricorrente in relazione alla qualificazione delle variazioni essenziali, ma il ricorso è stato ritenuto infondato.

Massime di principio

• Quando opere edilizie realizzate in difformità dal titolo insistono su immobili o aree sottoposti a vincolo paesaggistico, il regime sanzionatorio non è quello della mera parziale difformità ex art. 34 d.P.R. 380/2001: gli interventi sono ricondotti alla variazione essenziale o alla totale difformità secondo l’art. 32, comma 3, con applicazione della demolizione.
• La qualificazione dell’abuso edilizio deve considerare unitariamente l’insieme delle opere realizzate e il loro effetto complessivo sulla superficie, sulla volumetria e sulla consistenza dell’immobile, senza che singoli interventi possano essere isolati per ridimensionare la trasformazione abusiva.
• Su immobili o aree vincolati, anche opere di consistenza contenuta o accessorie a parti legittimamente realizzate mantengono una rilevanza edilizia predeterminata dal regime di tutela e non possono essere assoggettate alla sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione prevista per la parziale difformità.
• L’incertezza dell’accertamento amministrativo su aspetti marginali, come i materiali impiegati nella copertura o nel solaio, non determina l’illegittimità dell’ingiunzione quando gli elementi certi relativi a superficie, volume, autonomia e consistenza delle opere sono sufficienti a fondare la qualificazione dell’intervento come variazione essenziale.

Come è indicizzato