Cassazione Civile, Ordinanza n. 20100/2022 del 22/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un terreno non agricolo di circa 13.000 metri quadrati, acquistato per realizzarvi un capannone industriale. Dopo la compravendita, un'indagine geologica avrebbe evidenziato che il fondo non era idoneo all'edificazione in sicurezza per la destinazione produttiva perseguita. L'acquirente ha quindi agito per ottenere la riduzione del prezzo, assumendo la presenza di vizi del bene. Il tribunale ha rigettato la domanda, ma la corte d'appello ha accolto il gravame, riconoscendo un decremento del valore del bene e condannando il venditore a corrispondere la somma corrispondente. Il venditore ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: primo, deducendo violazione delle norme sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato e sulla qualificazione della domanda, sostenendo che l'azione introdotta non fosse correttamente qualificata come riduzione del prezzo e che vi fossero contraddizioni nella sentenza; secondo, lamentando violazione delle norme sulla garanzia per vizi della cosa venduta e sull'onere della prova, assumendo che l'acquirente non avesse provato la preesistenza dei vizi al momento della vendita e che il parere favorevole reso prima del contratto dal consorzio sul progetto esecutivo dimostrasse l'assenza di difetti originari. La Cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi: ha affermato che il giudice di merito può interpretare la domanda giudiziale in base al tenore degli atti e al contesto complessivo, e che la prova dei vizi era stata effettivamente fornita mediante l'accertamento tecnico-geologico e la prova testimoniale; ha inoltre dichiarato nuove e quindi inammissibili le ulteriori deduzioni del ricorrente, non emerse dalla sentenza impugnata né specificamente prospettate in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso del consorzio venditore. Ha ritenuto corretta la qualificazione della domanda come azione di riduzione del prezzo e ha confermato l'accertamento della Corte d'appello sulla sussistenza dei vizi del terreno e sulla loro incidenza sulla destinazione edificatoria perseguita dall'acquirente. Ha inoltre rilevato che le ulteriori argomentazioni e i documenti prodotti in cassazione erano nuovi e, come tali, inammissibili. Il ricorrente è stato condannato alle spese in favore della controricorrente, oltre all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma primo, nn. 3 e 4 c.p.c.

  invocato per denunciare violazione di legge e nullità processuali, ma i motivi sono stati ritenuti infondati.

• art. 99 c.p.c.

  richiamato per contestare la qualificazione della domanda; la Corte ha ribadito che il giudice può interpretare la domanda giudiziale dal contenuto degli atti.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato quale parametro del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; non è stato ravvisato alcuno sconfinamento del giudice di merito.

• art. 1490 c.c.

  richiamato in tema di garanzia per vizi della cosa venduta; la Corte ha confermato l'applicazione della disciplina in relazione ai vizi del terreno.

• art. 1491 c.c.

  richiamato dal ricorrente; la Corte non ha ravvisato cause di esclusione della garanzia tali da escludere la tutela dell'acquirente.

• art. 1492 c.c.

  richiamato in tema di azione estimatoria e riduzione del prezzo; la Corte ha confermato la riduzione riconosciuta in appello.

• art. 1494 c.c.

  richiamato dal ricorrente; la Corte ha escluso che le censure incidessero sull'accertamento compiuto in appello.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato per contestare la valutazione delle prove; la Corte ha ritenuto corretto l'accertamento probatorio svolto dal giudice di merito.

• art. 2697 c.c.

  richiamato sul riparto dell'onere della prova; la Corte ha precisato che l'onere dell'acquirente era stato assolto tramite gli accertamenti tecnici e testimoniali.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato come parametro per la misura dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Il giudice di merito può qualificare e interpretare la domanda giudiziale sulla base del tenore letterale degli atti, delle norme richiamate e del contesto complessivo dell'azione, senza essere vincolato alla sola formulazione nominalistica prospettata dalla parte.
• Nell'azione di garanzia per vizi della cosa venduta, l'acquirente deve provare l'esistenza del vizio e la sua rilevanza rispetto alla funzione economico-pratica del bene; tale prova può essere desunta da accertamenti tecnici e conferme testimoniali.
• Le deduzioni e i documenti introdotti per la prima volta in cassazione, se non risultano dalla sentenza impugnata e non siano stati specificamente prospettati nei gradi di merito, sono inammissibili perché nuovi.
• La censura sulla valutazione delle prove non può essere accolta quando la sentenza di merito abbia già motivato in modo coerente sull'esito dell'istruttoria e sul nesso tra caratteristiche del bene e destinazione perseguita dall'acquirente.
• In presenza di vizi del bene compravenduto che ne riducano il valore o ne compromettano l'idoneità all'uso pattuito o dichiarato, può essere riconosciuta la riduzione del prezzo ai sensi della disciplina della garanzia per vizi.

Come è indicizzato