Cassazione Civile, Ordinanza n. 23319/2024 del 29/08/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'iscrizione, da parte di un istituto di credito, di un'ipoteca giudiziale su immobili formalmente acquistati dal proprio debitore da una società terza. Una società diversa, già acquirente in una precedente catena di trasferimenti, ha chiesto e ottenuto in appello la declaratoria di inefficacia dell'ipoteca, sul presupposto che la vendita in favore del debitore-ipotecante fosse affetta da nullità e che mancasse una valida continuità delle trascrizioni. La banca ha impugnato la sentenza d'appello con un unico motivo, deducendo violazione degli artt. 1147, 2560 e 2562 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale avrebbe errato nel negare la sua buona fede e nel dichiarare inefficace l'ipoteca nonostante la domanda giudiziale di nullità non fosse stata trascritta nel quinquennio antecedente all'iscrizione ipotecaria e non fosse stata trascritta tempestivamente neppure la sentenza che aveva accertato la nullità della compravendita. La banca invocava l'art. 2652, n. 6, c.c., assumendo di aver fatto legittimo affidamento sulla validità della provenienza del bene, anche per il fatto che gli atti erano stati rogati da un notaio.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il ricorso e lo ha rigettato. Ha affermato che l'art. 2652, n. 6, c.c. non può essere invocato quando il terzo acquista o iscrive un diritto non già dal titolare apparente risultante da una catena continua di trascrizioni, ma da un soggetto che, secondo i registri immobiliari, non appariva titolare proprio per la mancanza di continuità ex art. 2650 c.c. Nel caso concreto, la trascrizione di un atto di retrocessione anteriore alla vendita poi posta a base dell'ipoteca rendeva evidente, a un operatore qualificato, l'assenza di un valido titolo in capo al debitore della banca. La Corte ha inoltre ritenuto corretta la valutazione di merito sull'assenza di buona fede della banca, evidenziando che un istituto di credito, prima di iscrivere ipoteca, deve compiere una verifica diretta e diligente dei registri immobiliari e non può limitarsi a confidare sull'operato del notaio. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1147 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di buona fede, ma ritenuto non idoneo a sovvertire la soluzione fondata sulla mancanza di continuità delle trascrizioni e sull'assenza di buona fede dell'istituto di credito

• art. 2560 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso, ma non decisivo nella soluzione della lite

• art. 2562 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso, ma non decisivo nella soluzione della lite

• art. 115 c.p.c.

  dedotto come violato, ma la censura è stata ritenuta infondata

• art. 116 c.p.c.

  dedotto come violato, ma la censura è stata ritenuta infondata

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma evocata quale parametro del motivo di ricorso per violazione di legge

• art. 2652, n. 6, c.c.

  la sua tutela del terzo in buona fede non opera quando il diritto sia acquistato o iscritto non dal titolare apparente risultante da una catena continua di trascrizioni; inoltre la mancata trascrizione della domanda di nullità non giova se difetta la continuità e la buona fede

• art. 2650 c.c.

  esprime il principio di continuità delle trascrizioni, considerato caposaldo del sistema di pubblicità immobiliare e precondizione per il conflitto tra aventi causa

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per il deposito dell'ordinanza in camera di consiglio

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  fondamento del pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nel sistema della pubblicità immobiliare, il principio di continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c. è precondizione del funzionamento del criterio della priorità temporale tra più aventi causa e tutela la certezza dei traffici giuridici.
• La tutela del terzo in buona fede prevista dall'art. 2652, n. 6, c.c. opera solo se il diritto sia acquistato dal titolare apparente risultante da una catena continua di trascrizioni; non protegge chi pretenda di far valere un acquisto o una garanzia in presenza di una discontinuità già emergente dai registri immobiliari.
• La buona fede del creditore che intenda iscrivere ipoteca su un immobile deve essere valutata con riferimento a una verifica diligente e diretta dei registri immobiliari; un operatore qualificato non può limitarsi ad affidarsi alla mera circostanza che l'atto di acquisto del debitore sia stato rogato da un notaio.
• L'accertamento dell'assenza di buona fede compiuto dal giudice di merito, se sorretto da motivazione logica e coerente e fondato sulle risultanze dei registri immobiliari, è insindacabile in cassazione se non sotto specifici vizi di legittimità.

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