Cassazione Civile, Ordinanza n. 09465/2026 del 14/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce all'interno di un complesso immobiliare configurato come condominio orizzontale, composto da più fabbricati separati ma inseriti in un unico organismo condominiale. La proprietaria di una delle unità del Corpo E contestava la domanda di altri condomini, i quali sostenevano che il lastrico solare sovrastante la sua unità non fosse di proprietà esclusiva ma comune. In primo grado era stata accertata la natura condominiale del lastrico; in appello entrambe le impugnazioni erano state respinte. In cassazione la proprietaria ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che, trattandosi di bene con funzione di copertura di una sola unità in un condominio orizzontale, non poteva operare la presunzione di condominialità; 2) violazione dell'art. 840 c.c., affermando che il lastrico, sovrastante un fabbricato di un solo piano, doveva seguire il diritto di proprietà dell'immobile sottostante e della relativa colonna d'aria; 3) omesso esame di un fatto decisivo, per non avere la corte territoriale considerato che si sarebbe trattato di un condominio parziale, essendo la proprietà della ricorrente avulsa dal resto del complesso.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, assorbendo il primo e il terzo. Ha ritenuto che il giudice di merito non avesse correttamente verificato, anzitutto, se il bene potesse rientrare nell'art. 1117 c.c. nonostante la natura orizzontale del condominio e, soprattutto, se il titolo invocato fosse idoneo a costituire una comunione volontaria su quel bene. La decisione impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione, affinché proceda ai necessari accertamenti in fatto e di titolo, e provveda anche sulle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera solo per le cose che, per struttura e funzione, siano destinate all'uso comune; nei condomìni orizzontali occorre verificare in concreto se il bene sia effettivamente comune, e se non lo è, non può essere attratto nella comunione se manca un titolo specifico.

• art. 1123 c.c.

  Se un bene è comune perché rientra nella nozione dell'art. 1117 c.c., le spese sono ripartite tra tutti i condomini secondo il criterio del valore proporzionale delle singole proprietà; se il bene è destinato solo ad alcuni, si applicano i commi 2 e 3.

• art. 61 disp. att. c.c.

  Il complesso di edifici autonomi può essere qualificato come condominio o sciolto in parti autonome, fermo restando che alcuni beni possono rimanere comuni ai partecipanti originari.

• art. 62 disp. att. c.c.

  La disciplina conferma che anche gruppi di edifici indipendenti possono mantenere in comune alcuni beni tipici del condominio.

• art. 840 c.c.

  La ricorrente lo invocava per sostenere che il lastrico solare sovrastante un edificio di un solo piano dovesse seguire la proprietà del sottostante immobile e della colonna d'aria; la Corte non esamina nel merito tale profilo perché assorbito.

• art. 1350, n. 3, c.c.

  La costituzione di diritti reali immobiliari, e quindi della comunione volontaria su beni immobili, richiede la forma scritta a pena di nullità.

• art. 2643, n. 3, c.c.

  L'atto costitutivo della comunione immobiliare deve risultare da titolo scritto idoneo alla trascrizione, con specifica individuazione del bene e della volontà comune di costituirne la contitolarità.

Massime di principio

• Nei complessi immobiliari organizzati in senso orizzontale, la qualificazione di un bene come comune non può essere desunta automaticamente dall'art. 1117 c.c., ma richiede la verifica concreta della sua funzione e del suo nesso con le unità immobiliari del complesso.
• Se il bene non è, per sua natura, tra quelli normalmente destinati all'uso comune, la sua comproprietà non può derivare da una presunzione legale, ma solo da un titolo costitutivo chiaro, specifico e redatto nella forma prescritta per i diritti reali immobiliari.
• Un regolamento condominiale o un generico richiamo a beni comuni in un elenco non bastano, di per sé, a costituire una comunione volontaria su un immobile determinato: occorre una inequivoca manifestazione di consenso unanime dei partecipanti, con individuazione del bene nella sua consistenza e localizzazione.
• L'interpretazione del titolo non può supplire alla mancanza di una valida manifestazione costitutiva della comunione: prima si verifica l'esistenza e la validità del titolo, poi eventualmente se ne interpreta il contenuto.
• Quando il bene in contestazione è una copertura che serve esclusivamente una sola unità in un condominio complesso, il giudice deve accertare se sia realmente comune in base al titolo o alla struttura del rapporto, senza limitarsi alla sola destinazione di fatto o alla mera nomenclatura usata nel regolamento.

Come è indicizzato