Sentenza del 18/04/2024 n. 10505 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Tardiva registrazione di un contratto di locazione pluriennale di immobile ad uso diverso da quello abitativo (stipulato 3/9/2015, registrato 29/3/2016). L'Ufficio aveva notificato avvisi di liquidazione per omesso versamento dell'imposta di registro riferita all'intera durata contrattuale e aveva irrogato sanzioni calcolate sull'intero corrispettivo pattuito; le società avevano sanato la tardività mediante ravvedimento operoso calcolando la sanzione in relazione al canone annuale e non all'intera durata.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle entrate e confermato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui, in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione pluriennale non abitativa, la base imponibile sulla quale calcolare la sanzione va parametrata all'imposta dovuta per la prima annualità del contratto. La sentenza ha richiamato l'interpretazione che l'imposta resta di carattere annuale anche quando il contribuente opta per il pagamento in unica soluzione; sono state condannate le spese di giudizio a carico dell'Agenzia.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 472 del 1997, art. 13

  Disciplina del ravvedimento operoso: consente alle parte di sanare la tardività con pagamento della sanzione ridotta; la Corte ha ritenuto legittimo l'uso del ravvedimento per la tardiva registrazione e la parametrizzazione della sanzione sull'annualità.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 17, comma 3

  Prevede l'opzione del contribuente per il pagamento in unica soluzione dell'imposta relativa a più annualità; la Corte interpreta tale facoltà come mera modalità di pagamento che non altera il carattere annuale del tributo e quindi non incide sulla base per il calcolo della sanzione.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, comma 1, lettera h)

  art. 43, comma 1, lett. h)

  Definisce la base imponibile per contratti aventi corrispettivi per l'intera durata; comunque, letta insieme ad art.17 e alla giurisprudenza, non impedisce di parametrizzare la sanzione all'imposta della prima annualità per le locazioni pluriennali non abitative.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 69

  Norma che prevede la sanzione per tardiva o omessa registrazione; la Corte conferma che la sanzione va calcolata sul presupposto annuale per le locazioni pluriennali non abitative.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Previsione di esenzioni/particolari regimi per le amministrazioni dello Stato; in concreto la ricorrente (Agenzia) non è stata ritenuta tenuta al pagamento del raddoppio del contributo unificato per la causa.

• Corte Costituzionale, ordinanza n. 461 del 28/12/2006

  Ha chiarito che l'opzione per il pagamento in unica soluzione non modifica il carattere annuale del tributo, fornendo base interpretativa seguita dalla Cassazione.

Massime di principio

• Per le locazioni pluriennali di immobili ad uso non abitativo la natura del tributo è annuale: anche se il contribuente paga in unica soluzione, la sanzione per tardiva registrazione va calcolata parametrandola all'imposta relativa alla prima annualità.
• La facoltà di pagamento in unica soluzione prevista dall'art. 17 DPR 131/1986 è un'opzione di modalità di pagamento e non giustifica l'applicazione della sanzione su tutto il corrispettivo pluriennale.
• Il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) è strumento valido per regolarizzare la tardiva registrazione e può essere utilizzato calcolando la sanzione in relazione al canone annuale, conformemente alla giurisprudenza consolidata.
• L'Ufficio non può liquidare la sanzione sulla totalità del corrispettivo pluriennale quando si tratti di locazioni non abitative: la misura sanzionatoria deve tener conto del carattere annuale dell'imposta.
• Verificare sempre la natura del contratto (uso abitativo vs. uso diverso): la pronuncia riguarda specificamente i contratti ad uso diverso dall'abitativo; per altre tipologie contrattuali occorre controllare la disciplina e la giurisprudenza applicabile.
• In caso di contenzioso, richiamare la consolidata giurisprudenza della Cassazione e la pronuncia della Corte Costituzionale che confermano il criterio della prima annualità per il calcolo della sanzione.