Cassazione Civile, Ordinanza n. 00245/2025 del 07/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto del 26 gennaio 2004 avente ad oggetto il trasferimento di alcuni stacchi di terreno. Il venditore deduceva di aver immesso il compratore nel possesso del bene, ma che quest'ultimo non era poi voluto addivenire alla stipula dell'atto pubblico definitivo; lamentava inoltre il pregiudizio derivante dalla perdurante intestazione formale del fondo e chiedeva la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'acquirente e il risarcimento del danno. L'acquirente contestava la domanda, negando che la mancata formalizzazione in atto pubblico e la mancata trascrizione potessero costituire inadempimento a lui imputabile, e formulava domande riconvenzionali. Il Tribunale qualificava il rapporto come compravendita già perfezionata e risolveva il contratto per grave inadempimento dell'acquirente, condannandolo alla restituzione del fondo e al risarcimento del danno. La Corte d'appello confermava, ritenendo che la mancata trascrizione e la persistenza formale della proprietà generassero oneri e possibili responsabilità in capo ai venditori. Con il ricorso per cassazione l'acquirente deduceva, in sintesi, che: la trascrizione ha funzione meramente dichiarativa e tutela solo l'acquirente; il venditore, avendo già trasferito il bene, non subisce alcun pregiudizio dalla mancata trascrizione; gli oneri fiscali e le eventuali responsabilità verso terzi non gravano su chi ha alienato; la responsabilità per le cose grava sul custode; inoltre non era stata provata una clausola risolutiva espressa e mancava la prova del grave inadempimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo corretta la tesi secondo cui la trascrizione della compravendita immobiliare ha funzione dichiarativa e tutela l'interesse dell'acquirente, non quello del venditore. Ha affermato che, una volta conclusa la vendita, il venditore si è già spogliato della proprietà, sicché la mancata collaborazione dell'acquirente alla stipula dell'atto pubblico o alla rinnovazione della scrittura privata autenticata non arreca pregiudizio all'alienante e non integra grave inadempimento imputabile all'acquirente. I motivi dal secondo al sesto sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Lecce in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda applicando il principio di diritto enunciato e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  richiamato per la domanda di risoluzione per inadempimento; la Corte esclude che, nel caso concreto, vi fosse grave inadempimento dell'acquirente

• art. 1455 c.c.

  richiamato sul requisito della non scarsa importanza dell'inadempimento; la Corte ritiene insussistente tale requisito

• art. 1470 c.c.

  richiamato per la nozione di compravendita e per la qualificazione del rapporto come vendita già perfezionata

• art. 2643 c.c.

  richiamato sulla trascrizione; la Corte afferma che la trascrizione immobiliare dichiarativa tutela il conflitto tra più acquirenti e non è necessaria la trascrizione della sentenza nel caso descritto

• art. 2644 c.c.

  richiamato come norma sul conflitto tra aventi causa; usato per affermare la funzione dichiarativa della trascrizione

• d.lgs. n. 504/1992

  richiamato sul profilo fiscale, ma i relativi motivi restano assorbiti

• art. 840 c.c.

  richiamato dalla corte d'appello per ipotetiche responsabilità del venditore verso terzi; la Cassazione non condivide tale impostazione nel caso concreto

• art. 2043 c.c.

  richiamato dalla corte d'appello per astratte responsabilità risarcitorie; la Cassazione esclude che tali profili facciano sorgere un danno per il venditore nella situazione considerata

• art. 2051 c.c.

  richiamato dalla corte d'appello in tema di responsabilità da cose in custodia; la Cassazione osserva che, dopo la vendita, il venditore non è più il soggetto che subisce il pregiudizio dedotto

• art. 1456 c.c.

  richiamato dal ricorrente per negare la clausola risolutiva espressa e la necessità della prova del grave inadempimento

• art. 1325 c.c.

  richiamato nel sesto motivo sulla struttura del contratto e sul trasferimento della proprietà

• art. 1372 c.c.

  richiamato nel sesto motivo sull'efficacia vincolante del contratto e sugli effetti del trasferimento

• art. 2657 c.c.

  richiamato incidentalmente per affermare che, in tema di acquisto di immobile con scrittura privata non autenticata, può procedersi alla trascrizione della scrittura ai sensi di tale norma e non della sentenza

Massime di principio

• La trascrizione della compravendita immobiliare ha funzione dichiarativa e serve a regolare il conflitto tra più aventi causa del medesimo bene; non costituisce un adempimento posto nell'interesse del venditore già spogliato della proprietà.
• La mancata collaborazione dell'acquirente alla stipula dell'atto pubblico o alla rinnovazione della scrittura privata autenticata, quando non arrechi un pregiudizio specifico all'alienante, non integra di per sé grave inadempimento idoneo a fondare la risoluzione del contratto.
• Per valutare la gravità dell'inadempimento ai fini dell'art. 1455 c.c. occorre verificare la concreta incidenza della condotta sulla posizione della parte che agisce in risoluzione, non potendosi fondare la domanda su un pregiudizio meramente formale o su conseguenze che operano solo a danno dell'inadempiente stesso.
• Nel caso di vendita già perfezionata, l'alienante non può imputare all'acquirente, come inadempimento rilevante, la sola mancata attivazione delle formalità necessarie alla trascrizione se tali formalità non sono funzionali a un interesse proprio del venditore.

Come è indicizzato