Sentenza del 24/01/2020 n. 455 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

contestazione di maggiori ricavi/plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili, con disconoscimento del prezzo di compravendita rispetto al valore normale del bene e rettifica fiscale basata sui valori OMI e sulla presunzione di corrispondenza fra prezzo e valore

La decisione

la sentenza afferma che la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice (art. 24, comma 5, l. n. 88/09) non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento anche su un unico elemento probatorio purché esso abbia i requisiti di precisione e gravità. Tuttavia i soli valori OMI non sono sufficienti a costituire tale elemento unico: devono essere corroborati da ulteriori indizi o prove concrete (es. confronti probatori, documentazione catastale/contrattuale, valutazioni tecniche), perché l'utilizzo dei soli valori OMI configurerebbe una “presumptio de presumpto” invalida. Ne consegue che un accertamento fiscale fondato esclusivamente sui valori OMI è viziato e non può sostenere la rettifica dei ricavi

Norme richiamate

• art. 24, comma 5, legge n. 88/2009

  reintroduce la presunzione semplice riguardo alla non corrispondenza fra prezzo e valore normale, con effetto retroattivo; consente al giudice di fondare il convincimento su elementi indiziari purché idonei e gravi

• art. 35, comma 3, d.l. n. 223/2006

  aveva introdotto una presunzione legale relativa di corrispondenza tra prezzo di compravendita e valore normale del bene; tale presunzione è stata soppressa/rimossa dalla successiva norma (art. 24 l. 88/09)

• art. 39, D.P.R. n. 600/1973

  norme relative agli obblighi documentali e alle scritture contabili rilevanti per l'accertamento fiscale; impatto sul materiale probatorio valutabile in sede tributaria

• art. 54, D.P.R. n. 633/1972

  norme relative alla disciplina IVA e alle operazioni rilevanti, richiamate in relazione alla qualificazione e al trattamento fiscale delle cessioni immobiliari

• Cass. Civ. n. 2155/2019

  giurisprudenza richiamata a supporto del principio che il giudice può fondare la decisione su elementi indiziari unici purché siano gravi, precisi e concordanti; segnala limiti nell'utilizzo di valutazioni meramente statistico-aggregative senza riscontri probatori

Massime di principio

• La reintroduzione della presunzione semplice implica che l'onere probatorio resta elastico: il giudice può usare anche un singolo elemento indiziario, ma questo deve essere dotato di precisione, gravità e concordanza con altre circostanze
• I valori OMI, in quanto indicatori statistici, non costituiscono di per sé prova piena della non rispondenza del prezzo al valore: devono essere sempre corroborati da elementi specifici relativi all'immobile (confronti contrattuali, stato di fatto, rendite catastali, perizie, dati di mercato locali)
• È vietato fondare una presunzione su un'altra presunzione (presumptio de presumpto): l'amministrazione fiscale non può sostenere l'accertamento esclusivamente con dati derivati da altre presunzioni o indicatori generici
• In casi simili il contribuente può ottenere l'annullamento dell'accertamento se dimostra l'assenza di elementi supplementari oltre ai valori OMI o se produce documentazione e fatti concreti che giustificano il prezzo pattuito
• Per l'amministrazione è opportuno integrare i valori OMI con indagini specifiche e prove dirette (perizie, confronti puntuali, evidenze negoziali e catastali) prima di adottare rettifiche sui ricavi derivanti da cessioni immobiliari