Cassazione Civile, Ordinanza n. 25615/2026 del 21/09/2026

Esito

La controversia

Il Supercondominio Olimpia – Sportinia 80, composto dai condominii Olimpia e Sportinia 80, riuniva più di sessanta condòmini e, per la nomina dell’amministratore, deliberava tramite i rappresentanti necessari previsti dall’art. 67, terzo comma, disp. att. c.c. Nell’assemblea del 9 agosto 2017, al punto 3 all’ordine del giorno, il rappresentante del Condominio Olimpia dichiarò di confermare la nomina dell’amministratore alle condizioni dell’offerta del 4 maggio 2017; il rappresentante del Condominio Sportinia 80 espresse parere contrario e sostenne che, non essendo state raggiunte le maggioranze di legge, l’amministratore operasse in proroga. Quest’ultimo, anche nella qualità di condòmino, impugnò la deliberazione davanti al Tribunale di Torino, chiedendone l’inesistenza, la nullità o l’annullamento. Il Tribunale, con sentenza n. 972/2020, rigettò la domanda e la Corte d’appello di Torino, con sentenza n. 1313/2021 depositata il 30 novembre 2021, rigettò l’appello. In Cassazione il ricorrente ha proposto quattro motivi: 1) violazione dell’art. 1136 c.c., sostenendo che la dichiarazione del rappresentante favorevole alla nomina fosse un mero parere e non un voto e che mancasse una deliberazione; ha inoltre lamentato l’omesso esame della mancata comunicazione dei dati dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 c.c.; 2) violazione degli artt. 1117-bis e 1136 c.c. e 67 disp. att. c.c., sostenendo che ciascun rappresentante esprimesse una sola testa, corrispondente al condominio rappresentato, e che il quorum personale dovesse essere calcolato per numero di condominii anziché di condòmini; ha anche lamentato l’omesso esame della possibilità di superare un eventuale stallo deliberativo mediante il procedimento di volontaria giurisdizione; 3) violazione degli artt. 92 e 100 c.p.c. e 2043 c.c., contestando il difetto d’interesse ad agire sul capo relativo alle iniziative giudiziarie contro il precedente amministratore, già ratificate e sostituite dalla deliberazione del 9 dicembre 2017, e sostenendo che permanesse un interesse alla rifusione delle spese di mediazione; 4) violazione degli artt. 92 c.p.c. e 2043 c.c., contestando il diniego di compensazione delle spese in ragione della novità della questione interpretativa.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. In via preliminare ha respinto l’eccezione di carenza di legittimazione: il ricorrente aveva impugnato la deliberazione anche quale condòmino, qualità sufficiente ai fini dell’art. 1137 c.c., mentre la contestazione della sua ulteriore qualità di rappresentante era irrilevante. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile: stabilire se la dichiarazione verbalizzata fosse un voto o un parere richiedeva l’interpretazione del verbale e l’accertamento della volontà assembleare, non una nuova qualificazione giuridica del fatto; il ricorrente non aveva dedotto specificamente la violazione dei canoni ermeneutici né un vizio motivazionale ammissibile. La doglianza sulla comunicazione dei dati dell’amministratore era preclusa dalla doppia conforme e riguardava comunque una deduzione difensiva, non un fatto storico decisivo omesso. Il secondo motivo è stato rigettato quanto al criterio di computo: nell’assemblea dei rappresentanti del supercondominio, la maggioranza personale si calcola in base al numero dei condòmini rappresentati, mentre quella reale si calcola sul valore proporzionale dei condominii; il rappresentante esprime la volontà formatasi nel condominio rappresentato e non dispone di una testa autonoma. È stata dichiarata inammissibile la censura sul rimedio contro lo stallo deliberativo, perché riferita a un’argomentazione difensiva e comunque inconferente, essendo stata raggiunta la maggioranza. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile: il difetto d’interesse sul capo relativo alle iniziative contro il precedente amministratore era stato accertato in doppia conforme, in ragione della ratifica e sostituzione della deliberazione del 9 dicembre 2017; le doglianze sulle spese di mediazione investivano accertamenti di fatto e non documentavano l’entità delle spese richieste. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile; la decisione di non compensare le spese rientrava nella valutazione del giudice di merito e la Corte d’appello aveva escluso, con motivazione, sia l’assoluta novità della questione sia un mutamento di giurisprudenza. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 6.000 euro per compensi, oltre 200 euro per esborsi, rimborso forfettario del 15% e accessori di legge. È stato inoltre dato atto dei presupposti processuali per l’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 67, comma 3, disp. att. c.c.

  Ne consegue che, nell’assemblea dei rappresentanti ex art. 67, co. 3, disp. att. c.c., le maggioranze costitutive e deliberative si calcolano avendo riguardo, sotto il profilo dell’elemento personale, al numero dei contitolari rappresentati e, sotto il profilo dell’elemento reale, al valore proporzionale di ciascun condominio (Cass. 2406/2024; conf. Cass. 14453/2026): il computo è retto da una doppia maggioranza, nella quale solo la componente reale si aggrega per condominio, mentre la componente personale resta ancorata al numero dei condòmini.

  Nel voto dell’assemblea supercondominiale svolta tramite rappresentanti, la maggioranza personale si computa considerando i singoli condòmini rappresentati; la maggioranza reale si computa invece in base al valore proporzionale di ciascun condominio.

• art. 1137 c.c.

  Roberto Eggenhoffner ha impugnato la deliberazione anche in proprio, quale condòmino, qualità che ne radica la legittimazione ad impugnandum ex art. 1137 c.c. (Cass. 8254/2025); il difetto eccepito investe semmai la sola qualità aggiuntiva di rappresentante, irrilevante ai fini dell’ammissibilità dell’impugnazione e della trattazione dei motivi.

  La qualità di condòmino è sufficiente a fondare la legittimazione a impugnare la deliberazione assembleare; l’eventuale difetto della distinta qualità di rappresentante non incide sull’ammissibilità dell’impugnazione proposta in proprio.

• artt. 1362 ss. c.c.

  stabilire se la dichiarazione a verbale esprima un voto o un parere significa interpretarne il contenuto, e cioè accertare il fatto, non qualificarlo.

  La determinazione se una dichiarazione riportata nel verbale assembleare esprima un voto oppure un parere attiene all’interpretazione dell’atto e all’accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in Cassazione non è consentita una nuova lettura del verbale in assenza di una specifica denuncia di violazione dei canoni ermeneutici o di un vizio motivazionale ammissibile.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  Il secondo profilo è precluso dalla doppia conforme di merito ai sensi dell’art. 348-ter, co. 5, c.p.c., applicabile ratione temporis, non avendo il ricorrente indicato la diversità delle ragioni di fatto poste a base delle due conformi decisioni, e attiene comunque a una mera deduzione difensiva, non a un fatto storico decisivo del quale sia stato omesso l’esame.

  In presenza di decisioni di merito conformi, la censura relativa all’omesso esame di un fatto è preclusa quando il ricorrente non indichi la diversità delle ragioni di fatto poste a fondamento delle due pronunce.

• art. 100 c.p.c.

  Il difetto di interesse ad agire sul capo relativo alle iniziative giudiziarie contro il precedente amministratore è stato accertato in doppia conforme, sul rilievo di fatto, insindacabile in questa sede, che la deliberazione impugnata era stata ratificata e sostituita da quella del 9 dicembre 2017 già al tempo della prima notifica.

  La Corte ha confermato, nel caso concreto, il difetto d’interesse a impugnare il capo deliberativo relativo alle iniziative contro il precedente amministratore, essendo quel capo già stato ratificato e sostituito da una successiva deliberazione.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  Il diniego di compensazione delle spese è rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito ed è sottratto al sindacato di legittimità quando, come nella specie, le spese non siano poste a carico della parte totalmente vittoriosa, non essendo il giudice tenuto a motivare il mancato esercizio della facoltà di compensare ai sensi dell’art. 92, co. 2, c.p.c.; la censura, oltre ad investire l’apprezzamento prudente del giudice di merito, è comunque infondata, avendo la Corte territoriale motivatamente escluso la ricorrenza dell’assoluta novità della questione o di un mutamento di giurisprudenza, unici presupposti normativi della compensazione.

  La compensazione delle spese nei presupposti previsti dall’art. 92, secondo comma, c.p.c. costituisce una facoltà rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito; quando le spese non siano poste a carico della parte totalmente vittoriosa, il mancato esercizio di tale facoltà non richiede motivazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

  In caso di rigetto dell’impugnazione, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato di importo pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Nell’assemblea dei rappresentanti di un supercondominio, le maggioranze costitutive e deliberative si calcolano con una doppia componente: il numero dei condòmini rappresentati per l’elemento personale e il valore proporzionale di ciascun condominio per l’elemento reale. Il rappresentante esprime la volontà formatasi nel singolo condominio, senza costituire una testa autonoma che sostituisca quelle dei condòmini rappresentati.
• Stabilire se una dichiarazione verbalizzata in assemblea abbia natura di voto o di parere comporta l’interpretazione del verbale e l’accertamento della volontà assembleare, riservati al giudice di merito. La censura in cassazione non può limitarsi a sollecitare una diversa lettura dell’atto: deve dedurre specificamente la violazione dei canoni legali di ermeneutica o un vizio motivazionale consentito.
• Il condòmino che agisce in proprio è legittimato a impugnare la deliberazione assembleare ai sensi dell’art. 1137 c.c.; la contestazione della sua distinta qualità di rappresentante non incide sulla legittimazione fondata sulla qualità di condòmino.
• In caso di doppia conforme, la censura di omesso esame di un fatto è preclusa se il ricorrente non indica le diverse ragioni di fatto poste a fondamento delle due decisioni; una mera argomentazione difensiva non equivale a un fatto storico decisivo omesso.
• Il diniego di compensazione delle spese, quando queste non siano poste a carico della parte totalmente vittoriosa, rientra nel prudente apprezzamento del giudice di merito e non richiede una motivazione sul mancato esercizio della facoltà di compensare.

Come è indicizzato