Cassazione Civile, Ordinanza n. 16944/2026 del 30/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'installazione, da parte di un condomino, di un cancello/ferriata a presidio della porta di accesso al proprio appartamento, posto su un pianerottolo condominiale. La controparte ha agito in via possessoria sostenendo che, in fase di apertura e chiusura, il manufatto invadesse parte del giro scale comune e rendesse più difficoltoso, oltre che potenzialmente insicuro, il passaggio degli altri condomini. In primo grado l'azione di manutenzione è stata rigettata; la Corte d'appello ha confermato, ritenendo che il cancello, quando chiuso, restasse all'interno della proprietà esclusiva, quando aperto si appoggiasse al muro senza ostacolare il transito, e che anche in posizione semiaperta non impedisse il passaggio. Nel ricorso per cassazione sono stati dedotti tre motivi: 1) violazione o falsa applicazione degli artt. 1102 e 1122 c.c., in relazione agli artt. 840, 1168 e 1170 c.c., e vizio motivazionale, per non avere considerato l'incidenza delle opere sulla cosa comune e sulla sicurezza del condominio; 2) omesso esame di fatti decisivi e vizi motivazionali, con riguardo alle richieste di rimozione del manufatto e alla mancata preventiva informazione all'amministratore; 3) violazione dell'art. 1140 c.c. in relazione agli artt. 1158, 1061, 1168 e 1170 c.c., assumendo che l'opera integrasse una servitù atipica o comunque una lesione apprezzabile del compossesso e un pericolo non tollerabile per gli altri condomini.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo e il terzo motivo perché il giudice di merito aveva accertato in fatto che l'inferriata non sottraeva in modo apprezzabile utilità al bene comune, non impediva né rendeva notevolmente più difficoltoso il passaggio sul pianerottolo e non integrava quindi spoglio o molestia possessoria; tale accertamento è stato reputato immune da vizi logici. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la sentenza d'appello si collocava in un'ipotesi di "doppia conforme", sicché il vizio di omesso esame del fatto decisivo non era deducibile in cassazione; inoltre non era stata indicata la diversità delle ragioni poste a base delle decisioni di primo e secondo grado. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese, al pagamento di una somma in favore della controparte e di una somma in favore della cassa delle ammende, oltre al contributo unificato supplementare se dovuto.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato per la definizione accelerata del giudizio e per la decisione in camera di consiglio, con possibilità per la parte di chiedere la trattazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la relazione del consigliere e per la disciplina della decisione collegiale.

• art. 51 c.p.c.

  Richiamato per escludere l'incompatibilità del consigliere che aveva formulato la proposta di definizione accelerata.

• art. 52 c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 51 c.p.c. per escludere cause di incompatibilità.

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, n. 3; primo comma, n. 4; primo comma, n. 5; quarto comma

  Utilizzato per qualificare i motivi di ricorso; la Corte afferma che il vizio di omesso esame non è deducibile in caso di "doppia conforme" e che le censure sul merito dell'apprezzamento di fatto non sono ammissibili oltre i limiti del vizio motivazionale.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato per affermare che il condomino può servirsi della cosa comune anche per fini esclusivamente propri purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti un pari uso o una fruizione apprezzabile.

• art. 1122 c.c.

  Interpretato nel senso che il condomino non può eseguire nella propria unità opere che rechino danno alle parti comuni, cioè che riducano in modo apprezzabile le utilità ricavabili dalla cosa comune dagli altri condomini o invadano pregiudizievolmente i loro coesistenti diritti.

• art. 840 c.c.

  Citato nel motivo di ricorso, ma non è oggetto di autonoma elaborazione nella decisione.

• art. 1168 c.c.

  Richiamato in relazione alla tutela possessoria e all'esclusione dello spoglio o della molestia in mancanza di una lesione apprezzabile del possesso.

• art. 1170 c.c.

  Richiamato in relazione all'azione di manutenzione nel possesso e alla necessità di una molestia o turbativa giuridicamente rilevante.

• art. 1140 c.c.

  Richiamato per contestare la nozione di possesso e di compossesso; la Corte esclude che il caso integri una lesione possessoria rilevante.

• art. 1158 c.c.

  Citato nel motivo di ricorso in relazione alla prospettazione di una servitù, senza specifica applicazione nel decisum.

• art. 1061 c.c.

  Citato nel motivo di ricorso in relazione alla prospettazione di una servitù, senza specifica applicazione nel decisum.

• art. 92 c.p.c.

  Evocato nei motivi di appello con riguardo alla regolazione delle spese e al comportamento processuale della controparte, senza rilievo decisivo nella decisione di legittimità.

• art. 96 c.p.c.

  Applicato per la condanna ulteriore della ricorrente, avendo la Corte definito il giudizio in conformità alla proposta acceleratoria dopo l'opposizione della parte soccombente.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  comma 1-quater; comma 1-bis

  Richiamato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In materia condominiale, l'installazione di un manufatto a servizio esclusivo dell'unità immobiliare è legittima se, sulla base di un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, non sottrae in modo apprezzabile le utilità della cosa comune né impedisce o rende notevolmente più difficoltoso il pari uso degli altri partecipanti.
• Ai fini della tutela possessoria tra condomini, non ogni interferenza o brevissimo ingombro materiale integra spoglio o molestia: occorre una compressione concreta e giuridicamente apprezzabile del possesso o del compossesso altrui.
• L'apprezzamento sulla concreta incidenza dell'opera sulle parti comuni, quando fondato su fotografie e testimonianze e privo di vizi logici, non è sindacabile in cassazione se non nei limiti del vizio di cui all'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.
• In presenza di "doppia conforme", il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile in cassazione se il ricorrente non indica specificamente la diversità delle ragioni poste a base delle decisioni di primo e secondo grado.
• Il condomino che intenda utilizzare la cosa comune in modo particolare o più intenso deve provare che l'uso non incide negativamente sulla ordinaria accessibilità e sul godimento comune da parte degli altri partecipanti.

Come è indicizzato