Cassazione Civile, Ordinanza n. 18318/2024 del 04/07/2024

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato un immobile già locato a un Ministero. Alla scadenza del precedente contratto, l'amministrazione aveva mantenuto la detenzione dell'immobile fino alla stipula di un nuovo contratto di locazione. La società domandava il pagamento di somme per ritardato versamento delle indennità di occupazione e dei canoni, comprensive di aggiornamento ISTAT e interessi, oltre al risarcimento di un ulteriore danno da illegittima occupazione e ritardo nella stipula del nuovo contratto. I giudici di merito avevano rigettato le domande ritenendo, tra l'altro, che l'aggiornamento ISTAT sull'indennità ex art. 1591 c.c. richiedesse una specifica richiesta del locatore e che interessi e maggior danno presupponessero la preventiva costituzione in mora dell'occupante. Con il ricorso per cassazione la società censurava tale impostazione, deducendo la violazione degli artt. 1591 e 1219 c.c. e, con il terzo motivo, la conseguente erroneità della condanna alle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi. Ha affermato che l'indennità dovuta ex art. 1591 c.c., essendo parametrata al canone, comprende anche l'aggiornamento secondo indici ISTAT, dovuto senza necessità di specifica richiesta del locatore, e che su tali somme sono dovuti anche gli interessi dalle singole scadenze mensili. Ha inoltre chiarito che, trattandosi di responsabilità contrattuale da ritardata restituzione, non è necessaria alcuna preventiva costituzione in mora del conduttore per il riconoscimento del maggior danno ex art. 1591 c.c.; in ogni caso la domanda giudiziale era idonea a far decorrere gli effetti richiesti. Il terzo motivo sulle spese è rimasto assorbito. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Catania in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1591 c.c.

  "danno ex art. 1591 c.c."; "maggior danno ex art. 1591 c.c."

  l'indennità per ritardata restituzione dell'immobile è parametrata al canone e comprende aggiornamento ISTAT e interessi; il maggior danno consegue alla responsabilità contrattuale del conduttore inadempiente senza necessità di previa messa in mora.

• art. 1219 c.c.

  "preventiva costituzione in mora"

  non è necessaria per far valere il maggior danno ex art. 1591 c.c.; il debitore è già responsabile per il solo inadempimento contrattuale.

• art. 1218 c.c.

  "il debitore è obbligato quale diretta conseguenza dell'inadempimento"

  la ritardata restituzione integra responsabilità contrattuale, con obbligo risarcitorio diretto per l'inadempimento.

• art. 91 c.p.c.

  "erronea condanna alle spese"

  la censura sulle spese era derivata dagli errori denunciati nei motivi principali ed è stata assorbita dall'accoglimento degli stessi.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  "violazione e/o falsa applicazione"

  norma utilizzata come parametro del sindacato di legittimità sulla violazione di legge denunciata nei motivi di ricorso.

Massime di principio

• Il credito del locatore per l'indennità dovuta dal conduttore che ritardi la restituzione dell'immobile ex art. 1591 c.c. è commisurato al canone e, se il rapporto locatizio prevedeva l'aggiornamento ISTAT, tale aggiornamento si applica anche al periodo di occupazione sine titulo fino al rilascio.
• Sulle somme dovute per ritardata restituzione dell'immobile maturano gli interessi dalle singole scadenze mensili, senza che sia necessaria una specifica richiesta del locatore.
• In materia di responsabilità contrattuale da inadempimento dell'obbligo di rilascio, non occorre la preventiva costituzione in mora del debitore per ottenere il maggior danno ex art. 1591 c.c.; il danno sorge come conseguenza diretta dell'inadempimento.
• Quando il giudice di merito fonda il rigetto sulla mancata messa in mora, la decisione è censurabile se non considera che l'azione giudiziale stessa può comunque valere quale atto idoneo e, soprattutto, che la responsabilità del conduttore discende dall'inadempimento contrattuale.

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