Cassazione Civile, Ordinanza n. 33968/2022 del 17/11/2022

Esito

La controversia

La controversia riguarda una locazione di immobile ad uso commerciale: il contratto, originariamente stipulato con un primo conduttore, era poi proseguito a seguito di cessione del ramo d’azienda e subentro di un nuovo conduttore. La locatrice ha chiesto al terzo fideiussore il pagamento dei canoni non versati per alcuni mesi del 2012. Il fideiussore ha contestato la propria obbligazione sostenendo, in sintesi: che il giudice d’appello avrebbe omesso di pronunciare sull’eccezione di carenza di legittimazione passiva; che la garanzia, ai sensi dell’art. 1598 c.c., sarebbe limitata al primo periodo contrattuale e non si estenderebbe alla rinnovazione tacita; che la motivazione sul punto sarebbe errata e inconferente; che la locatrice avrebbe violato la buona fede contrattuale non informandolo della cessione del contratto, impedendogli di recedere e determinando così la sua liberazione. Chiedeva inoltre la riforma delle spese in caso di accoglimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, perché la Corte d’appello non aveva omesso di pronunciare sulla legittimazione passiva: aveva invece affermato che, in base all’art. 36 l. n. 392/1978, il fideiussore restava obbligato verso il locatore non essendo il cessionario liberato il cedente originario. I motivi secondo e terzo sono stati dichiarati inammissibili, perché miravano a una nuova valutazione del merito e non scalfivano la ratio decidendi, fondata sul tenore della garanzia e sulla disciplina della rinnovazione della locazione ad uso diverso. La Corte ha ribadito che, in assenza di limitazioni espresse, la fideiussione si estende al periodo di durata legale del rapporto locatizio, comprensivo della rinnovazione tacita ex artt. 28 e 29 l. n. 392/1978, e che l’art. 1598 c.c. opera per le proroghe/rinnovazioni fisiologiche solo nei limiti compatibili con la volontà negoziale e con la disciplina speciale. È stato inoltre respinto il quarto motivo: la cessione del contratto di locazione, avvenuta senza consenso del locatore, non imponeva a quest’ultimo un obbligo di avviso al fideiussore, né determinava la liberazione del garante per violazione della buona fede. Il quinto motivo sulle spese è stato assorbito. Spese di legittimità compensate, con richiamo all’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  È esclusa la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché la Corte d'appello ha effettivamente deciso sulla titolarità passiva del fideiussore.

• art. 1598 c.c.

  La regola sulla non estensibilità della garanzia del terzo alle proroghe opera per le ipotesi fisiologiche di proroga/rinnovazione del rapporto e va coordinata con la volontà contrattuale e con la disciplina speciale delle locazioni.

• art. 1597 c.c.

  La rinnovazione tacita della locazione è effetto legale collegato al comportamento delle parti; rileva nel coordinamento con la durata della garanzia prestata dal terzo.

• art. 1938 c.c.

  L’estensione della fideiussione a obbligazioni future richiede una pattuizione che giustifichi la copertura del garante per il periodo successivo.

• art. 36 L. n. 392/1978

  La cessione del contratto di locazione commerciale può avvenire senza consenso del locatore, con responsabilità del cedente se non liberato; il locatore può agire contro il cedente se il cessionario non adempie.

• artt. 28 e 29 L. n. 392/1978

  La durata della locazione non abitativa segue il meccanismo legale del primo sessennio e della rinnovazione, incidendo sulla portata temporale della garanzia fideiussoria.

• art. 1375 c.c.

  La doglianza di violazione della buona fede è stata respinta perché, nel caso concreto, la locatrice non aveva un obbligo di informare il fideiussore della cessione del contratto.

• art. 336, primo comma, c.p.c.

  Il motivo sulle spese è stato ritenuto assorbito in quanto dipendente dall’eventuale accoglimento del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la fideiussione prestata a garanzia dei canoni e dell’adempimento del contratto, se non contiene una limitazione espressa, si estende alla durata legale del rapporto comprensiva della rinnovazione tacita alla prima scadenza.
• L’art. 1598 c.c. tutela il fideiussore rispetto alle proroghe del rapporto, ma non consente di escludere la garanzia quando, per effetto della struttura del contratto e della disciplina speciale, la durata della locazione sia già ricompresa nella pattuizione o comunque determinabile ex lege.
• La rinnovazione tacita della locazione non abitativa è effetto legale derivante dal mancato esercizio del diniego di rinnovo, e può essere considerata ai fini dell’estensione temporale della fideiussione se il testo contrattuale richiama la durata legale del rapporto.
• La cessione del contratto di locazione commerciale ex art. 36 l. n. 392/1978, essendo consentita senza il consenso del locatore, non impone a quest’ultimo un autonomo obbligo di avviso al fideiussore della cessione stessa, salvo diversa previsione contrattuale o specifica base normativa.
• In sede di legittimità non è consentito sollecitare una nuova valutazione del merito sotto la veste della violazione di legge quando la censura mira, in realtà, a contestare l’interpretazione del contratto e l’apprezzamento delle risultanze istruttorie già compiuti dal giudice di merito.

Come è indicizzato