Sentenza del 09/11/2017 n. 4700 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia
Avviso di liquidazione e rettifica - Cessione di terreni edificabili - Rettifica Valore - Criteri.
Sintesi
Generata da Trovanorma sul testo ufficialeLa rettifica è stata ritenuta illegittima, poiché il confronto con un solo terreno adiacente, senza una verifica concreta delle differenze oggettive e temporali tra i beni e delle condizioni economiche dell’operazione, non consente di determinare correttamente il valore venale del terreno ceduto. L’Amministrazione avrebbe dovuto fornire una motivazione e una valutazione più complete, basate su tutti gli elementi rilevanti.
Esito
Favorevole al ricorrente
Prevale il privato
La controversia
Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore dichiarato per la cessione di un terreno edificabile. L’Ufficio aveva determinato il maggior valore mediante un metodo comparativo fondato principalmente sul confronto con la cessione di un terreno adiacente. Tale criterio è stato ritenuto insufficiente perché non considerava adeguatamente il momento della compravendita, l’andamento del mercato immobiliare, la diversa capacità edificatoria dei lotti, gli eventuali vincoli e costi relativi agli oneri di urbanizzazione, alle contribuzioni e agli altri oneri incidenti sul valore effettivo del terreno.
Massime di principio
- La rettifica del valore di un terreno edificabile non può fondarsi automaticamente sul prezzo di vendita di un lotto vicino o confinante.
- Il metodo comparativo è attendibile solo se i beni posti a confronto sono realmente omogenei e se vengono considerate la data delle compravendite e le condizioni del mercato in quei momenti.
- Devono essere valutate le differenze nella capacità edificatoria, nella destinazione urbanistica, nella posizione, nelle caratteristiche del lotto e nei vincoli eventualmente esistenti.
- Gli oneri di urbanizzazione, i contributi, i costi di trasformazione e ogni altro gravame economico devono essere considerati perché possono ridurre significativamente il valore effettivo al metro quadro.
- In caso di rettifica, l’Amministrazione deve motivare in modo analitico il procedimento estimativo e spiegare perché i valori comparativi siano pertinenti e applicabili al terreno oggetto di cessione.
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