Sentenza del 03/10/2016 n. 7482 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione della plusvalenza imponibile IRPEF derivante dalla cessione di terreni edificabili perfezionata in esecuzione di un contratto preliminare di compravendita. Il contribuente sosteneva che dovesse rilevare il prezzo pattuito nel preliminare, mentre l'Amministrazione finanziaria aveva valorizzato il maggiore valore venale o di mercato del terreno al momento del trasferimento, anche sulla base del valore considerato ai fini dell'imposta di registro.

La decisione

La pretesa fondata sul solo maggior valore di mercato è stata ritenuta non applicabile ai fini IRPEF. Per la determinazione dell'imponibile rileva il prezzo effettivamente indicato nel contratto preliminare, divenuto esecutivo con la cessione, e non il valore venale corrente al momento del perfezionamento dell'operazione. È stata inoltre ribadita la distinzione rispetto all'imposta di registro, per la quale l'imponibile può essere determinato in base al valore di mercato del bene. Il solo valore dichiarato, definito o accertato ai fini dell'imposta di registro non consente, per le cessioni immobiliari, di presumere l'esistenza di un corrispettivo maggiore ai fini IRPEF.

Norme richiamate

• Disciplina IRPEF delle plusvalenze immobiliari

  Per le cessioni di immobili e di aziende, nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l'esistenza di un più ragguardevole corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato definito od accertato ai fini dell'imposta di registro.

  Ai fini IRPEF l'Amministrazione non può determinare un corrispettivo maggiore del prezzo dichiarato basandosi esclusivamente sul valore venale o sul valore utilizzato ai fini dell'imposta di registro; deve dimostrare l'effettivo maggior corrispettivo percepito.

• Disciplina dell'imposta di registro per i trasferimenti immobiliari

  A differenza dell'IRPEF, l'imposta di registro può essere calcolata assumendo come base imponibile il valore di mercato del bene, anche indipendentemente dal prezzo effettivamente pagato o dichiarato.

Massime di principio

• Nelle plusvalenze immobiliari soggette a IRPEF, il riferimento principale è il corrispettivo effettivamente pattuito e percepito, documentato dal contratto, non il mero valore di mercato del bene.
• Il valore accertato ai fini dell'imposta di registro non costituisce, da solo, prova sufficiente dell'esistenza di un maggiore prezzo ai fini IRPEF.
• La disciplina dell'imposta di registro e quella dell'IRPEF hanno basi imponibili e finalità differenti: non è possibile trasferire automaticamente all'IRPEF il maggior valore determinato per il registro.
• Un accertamento IRPEF fondato su un prezzo superiore a quello dichiarato richiede elementi ulteriori e concreti che dimostrino l'effettivo pagamento o patt uito di un corrispettivo maggiore.
• Il contenuto del preliminare può assumere rilievo decisivo per individuare il prezzo della cessione quando il trasferimento definitivo viene eseguito in attuazione degli accordi preliminari.