Sentenza n. 4395/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

L’interessata, aggiudicataria di un appartamento allo stato rustico trasferito con decreto del marzo 2023 nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, aveva presentato nel giugno 2024 una domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 40, comma 6, l. n. 47/1985, dopo aver rilevato un’eccedenza volumetrica di circa 20 metri quadrati rispetto al titolo edilizio del 1993. Il Comune aveva respinto l’istanza ritenendola tardiva, poiché proposta oltre il termine di 120 giorni decorrente dall’atto di trasferimento dell’immobile. Il ricorso di primo grado deduceva eccesso di potere per erronea presupposizione in fatto e in diritto, manifesta irragionevolezza, carenza istruttoria e motivazionale, violazione e falsa applicazione dell’art. 40, comma 6, l. n. 47/1985 e violazione del giusto procedimento. Il TAR aveva respinto il ricorso. In appello, l’interessata ha sostenuto che il termine dovesse decorrere dalla scoperta effettiva dell’abuso, o comunque dalla sua facile conoscibilità, lamentando l’erroneità della valutazione comunale e del TAR circa la percepibilità dell’abuso, anche perché questo non era stato indicato nella perizia di stima, nell’avviso di vendita o nel decreto di trasferimento e risultava compatibile con la rappresentazione catastale. Ha inoltre dedotto ulteriori profili di erronea valutazione dei fatti, irragionevolezza, contraddittorietà e carenza istruttoria. Il Comune ha eccepito l’inammissibilità dell’appello e della nuova produzione documentale.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha dichiarato inammissibile, e quindi non valutabile, la produzione in appello di otto fotografie nuove, rilevando che esse non facevano parte dei documenti già depositati in primo grado. Ha invece respinto l’eccezione di inammissibilità dell’appello, poiché i motivi individuavano chiaramente la critica alla sentenza impugnata e le questioni sull’onere della prova riguardavano il merito. Nel merito, il Collegio ha interpretato l’art. 40, comma 6, l. n. 47/1985 nel senso che il termine di 120 giorni decorre ordinariamente e automaticamente dalla data dell’atto di trasferimento dell’immobile, senza che rilevino la conoscenza effettiva o la soggettiva percezione dell’abuso. In applicazione del principio ad impossibilia nemo tenetur, il dies a quo può essere postergato soltanto quando l’abuso fosse oggettivamente non conoscibile dall’aggiudicatario; non è sufficiente che fosse difficilmente o non facilmente conoscibile. L’onere di dimostrare l’oggettiva non conoscibilità grava sull’interessato, mentre l’amministrazione non deve dimostrare la conoscibilità dell’abuso. Nel caso concreto, l’abuso, consistente in circa 20 metri quadrati di superficie aggiuntiva su circa 112 metri quadrati complessivi, era oggettivamente percepibile mediante un diligente sopralluogo e il fatto che il perito della procedura esecutiva non lo avesse rilevato, così come la corrispondenza catastale, non rendeva l’abuso oggettivamente non conoscibile. La domanda presentata oltre un anno dopo il decreto di trasferimento era pertanto tardiva e inammissibile. Sono state compensate tra le parti le spese del grado di appello.

Norme richiamate

• art. 40, comma 6, l. n. 47/1985

  Nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge.

  Il termine di 120 giorni decorre, come regola, dalla data dell’atto di trasferimento dell’immobile. Il termine può essere postergato solo se l’abuso era oggettivamente non conoscibile; non rilevano la conoscenza effettiva, la percezione soggettiva o la mera difficoltà di individuazione dell’abuso. L’interessato deve provare l’oggettiva non conoscibilità.

• art. 10-bis l. n. 241/1990

  Il Comune ha comunicato il preavviso di rigetto, assegnando all’interessata il termine per presentare osservazioni; la sentenza non ravvisa vizi derivanti da tale fase procedimentale.

• art. 586 c.p.c.

  Il decreto di trasferimento emesso nella procedura esecutiva costituisce il momento dal quale decorre ordinariamente il termine previsto dall’art. 40, comma 6, l. n. 47/1985.

Massime di principio

• Ai sensi dell’art. 40, comma 6, l. n. 47/1985, per la domanda di sanatoria relativa a un immobile trasferito nell’ambito di una procedura esecutiva, il termine di 120 giorni decorre ordinariamente dalla data dell’atto di trasferimento, quale dato oggettivo espressamente previsto dalla legge.
• Il dies a quo del termine di cui all’art. 40, comma 6, l. n. 47/1985 può essere postergato, in applicazione del principio ad impossibilia nemo tenetur, solo quando l’abuso fosse oggettivamente non conoscibile dall’aggiudicatario; non sono sufficienti la mancata conoscenza effettiva, la percepibilità soggettivamente difficoltosa o la mancata rilevazione dell’abuso da parte del perito della procedura esecutiva.
• L’onere di provare l’oggettiva non conoscibilità dell’abuso, quale presupposto eccezionale per lo spostamento del dies a quo, grava sull’aggiudicatario; l’amministrazione non deve dimostrare né la facile conoscibilità né la conoscenza effettiva dell’abuso.
• La mera corrispondenza tra stato dei luoghi e rappresentazione catastale, così come l’omessa indicazione dell’abuso nell’avviso di vendita, nella perizia di stima o nel decreto di trasferimento, non dimostra di per sé l’oggettiva non conoscibilità dell’abuso quando il raffronto diligente tra il titolo edilizio e l’opera realizzata consenta di rilevarlo.
• Ai fini della decorrenza del termine per la sanatoria speciale, è sufficiente l’oggettiva percepibilità dell’abuso secondo l’ordinaria diligenza esigibile dall’aggiudicatario; non occorre che l’abuso sia facilmente o immediatamente riconoscibile.

Come è indicizzato