Sentenza n. 2207/2026 - Palermo, Sezione 3

Esito

La controversia

Il ricorrente, proprietario di un immobile munito di precedenti titoli edilizi, impugnava il provvedimento con cui il Comune, circa cinque mesi dopo il deposito della SCIA in variante, aveva dichiarato che la segnalazione non produceva effetti giuridici e l’aveva annullata e archiviata d’ufficio. La SCIA riguardava modifiche interne, modifiche delle aperture e dei prospetti, diversa sistemazione degli spazi esterni, due pergolati e il diverso posizionamento di una piscina interrata. Il Comune aveva motivato il provvedimento esclusivamente con il mancato rispetto della distanza minima di tre metri prevista dall’art. 873 c.c. per manufatti realizzati al confine con la proprietà aliena. Il primo motivo deduceva la tardività dell’intervento comunale rispetto al termine di trenta giorni, nonché la violazione della disciplina della SCIA, dei principi dell’autotutela, della partecipazione procedimentale, dell’affidamento, dell’obbligo di motivazione e dei presupposti del potere amministrativo. Il secondo motivo sosteneva che le opere esterne e le finiture realizzate a ridosso del confine rientrassero nell’edilizia libera, alla luce della normativa statale e regionale e del Glossario dell’edilizia libera. Il terzo motivo, formulato in via subordinata, contestava l’applicabilità dell’art. 873 c.c., rilevando sia l’irrilevanza urbanistica dei manufatti sia l’operatività del principio di prevenzione, che consente al proprietario preveniente di costruire sul confine o a distanza inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, nei limiti previsti dagli artt. 874, 875 e 877 c.c.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il provvedimento comunale. In primo luogo ha ritenuto illegittimo l’intervento tardivo del Comune: scaduto il termine previsto per i controlli sulla SCIA, l’amministrazione non può conservare un potere inibitorio permanente qualificando successivamente l’intervento come non assoggettabile a SCIA e disconoscendone gli effetti senza attivare l’autotutela. Un intervento successivo sarebbe stato possibile soltanto, ove ne ricorressero i presupposti, mediante esercizio del potere di autotutela, con le relative garanzie e con la comparazione dell’affidamento del privato. Il giudice ha inoltre ritenuto fondate le censure sostanziali: la diversa sistemazione degli spazi esterni e i due pergolati sono stati ricondotti all’edilizia libera; la piscina, già assistita da titolo e di volume inferiore al 20% del fabbricato principale, è stata qualificata come pertinenza edilizia, priva di autonoma rilevanza immobiliare e non idonea ad aumentare il carico urbanistico. Anche il rilievo relativo alle distanze è stato ritenuto non pertinente, poiché può operare il principio di prevenzione, che ammette, ricorrendone i presupposti, la costruzione sul confine o a distanza inferiore a quella ordinaria. Il Comune è stato condannato al pagamento di 1.500 euro di spese di lite, oltre accessori e refusione del contributo unificato se versato.

Norme richiamate

• art. 10, comma 2, l.r. Sicilia n. 16/2016

  Richiamato quale fondamento della disciplina regionale della SCIA in variante e dell’inquadramento edilizio delle opere.

• art. 22 d.P.R. 380/2001

  Richiamato in combinato disposto con la disciplina della SCIA edilizia.

• artt. 19 e 19-bis l. 241/1990

  La scadenza del termine per il controllo ordinario della SCIA impedisce un potere inibitorio permanente; l’intervento successivo richiede, ove possibile, l’esercizio dell’autotutela.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Individua il regime dell’autotutela cui l’amministrazione deve fare ricorso dopo la scadenza del termine ordinario di controllo, con valutazione dell’interesse pubblico e dell’affidamento.

• art. 7 l. 241/1990

  Richiamato dal ricorrente in relazione alle garanzie partecipative; la sentenza valorizza comunque la necessità di attivare le garanzie proprie dell’autotutela.

• art. 6, comma 1, lett. e-ter, e-quater ed e-quinquies, d.P.R. 380/2001

  Le opere esterne e i pergolati descritti nella sentenza sono ricondotti all’attività edilizia libera.

• art. 3, comma 1, lett. e.6, d.P.R. 380/2001

  La piscina di volume inferiore al 20% del fabbricato principale è qualificata come pertinenza edilizia.

• art. 873 c.c.

  Il richiamo comunale alla distanza minima di tre metri non è sufficiente a giustificare l’inefficacia della SCIA, anche perché deve essere considerato il principio di prevenzione.

• artt. 874, 875 e 877 c.c.

  Prevedono, nell’ambito del principio di prevenzione, le facoltà del proprietario preveniente e del proprietario prevenuto quanto alla costruzione sul confine, in appoggio o in aderenza.

• d.m. 2 marzo 2018

  Il Glossario dell’edilizia libera è richiamato per ricondurre i pergolati e le opere esterne indicate alla categoria dell’edilizia libera.

Massime di principio

• Decorso il termine previsto per il controllo ordinario della SCIA, l’amministrazione non può esercitare un potere inibitorio permanente mediante la mera riqualificazione tardiva dell’intervento come non assentibile con SCIA; un intervento successivo deve essere fondato, ove ne ricorrano i presupposti, sull’autotutela e rispettarne le relative garanzie.
• L’esercizio dell’autotutela su un’attività edilizia avviata mediante SCIA richiede una specifica valutazione dell’interesse pubblico e dell’affidamento maturato dal privato, non potendo l’amministrazione eludere tali garanzie qualificando l’atto come declaratoria di inefficacia o irricevibilità.
• Le opere di sistemazione esterna e i pergolati aventi le caratteristiche indicate dalla disciplina dell’edilizia libera non possono essere assoggettati a un controllo inibitorio fondato genericamente sulla violazione delle distanze, senza la previa verifica della loro effettiva rilevanza edilizia e urbanistica.
• Una piscina interrata di non rilevanti dimensioni, destinata al servizio esclusivo dell’immobile principale, priva di autonomia immobiliare e con volume inferiore al 20% di quello del fabbricato, può essere qualificata come pertinenza edilizia e non determina, per ciò solo, aumento del carico urbanistico.
• Il principio di prevenzione in materia di distanze può consentire al proprietario che costruisce per primo di edificare sul confine o a distanza inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, restando applicabili, ove ricorrano i presupposti, le facoltà del proprietario confinante previste dagli artt. 874, 875 e 877 c.c.

Come è indicizzato