Sentenza n. 1451/2026 - Bologna, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune di Rimini aveva dichiarato inabitabile un locale seminterrato e ne aveva ordinato lo sgombero entro trenta giorni, nonché la nota dell’Azienda USL attestante l’assenza dei requisiti igienico-sanitari e la nota comunale secondo cui non sussistevano i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità ai sensi dell’art. 35, comma 19, della legge n. 47/1985. Il locale era stato interessato da una concessione edilizia in sanatoria del 1995, che la ricorrente assumeva comprendere anche il certificato di abitabilità e agibilità. Con il primo motivo sono stati dedotti eccesso di potere per travisamento, carenza di istruttoria, contraddittorietà tra provvedimenti e violazione dei principi di legalità e buona fede, sostenendo che l’amministrazione avesse considerato nuovamente caratteristiche geometriche già valutate in sede di sanatoria. Con il secondo motivo è stata dedotta la violazione dell’art. 11 delle disposizioni sulla legge in generale, del principio del diritto quesito e del legittimo affidamento. Con il terzo motivo è stata dedotta la violazione dell’art. 15 delle disposizioni sulla legge in generale, dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990 e dell’art. 35, comma 19, della legge n. 47/1985, sostenendo che l’abitabilità sarebbe stata conseguita con la sanatoria e non avrebbe potuto essere rimessa in discussione senza i presupposti dell’autotutela. Con il quarto motivo è stata contestata l’incongruità della motivazione, anche per l’applicazione di disposizioni regolamentari e regionali sopravvenute o comunque non applicabili a una situazione già definita.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto non contestato che il locale fosse privo dei requisiti minimi igienico-sanitari per l’uso abitativo: altezza interna di circa 2,25 metri rispetto al minimo di 2,70, collocazione in piano seminterrato con soli circa 50 centimetri fuori terra, finestre anguste e superficie finestrata apribile inferiore a un ottavo della superficie del pavimento, oltre a una stanza da letto inferiore alla superficie minima di 9 metri quadrati. La concessione edilizia in sanatoria non è stata ritenuta equivalente al rilascio automatico dell’abitabilità, poiché era subordinata a specifici adempimenti e verifiche, dei quali non risultava provata l’esecuzione. Il sopralluogo e la documentazione amministrativa sono stati ritenuti sufficienti a comprovare le caratteristiche dei locali, mentre la ricorrente non aveva documentato una diversa situazione dei luoghi. Il Collegio ha escluso ogni contraddizione tra la sanatoria edilizia, riferita alla regolarizzazione del profilo edilizio dell’opera, e la successiva dichiarazione di inabitabilità per carenze sanitarie. Ha inoltre affermato che la deroga prevista dall’art. 35, comma 19, della legge n. 47/1985 non è generale e non consente di derogare a requisiti di salubrità e sicurezza derivanti da norme primarie o da disposizioni secondarie che ne costituiscano attuazione, anche quando tali requisiti siano contenuti nel d.m. 5 luglio 1975. Sono state quindi respinte le censure sull’affidamento e sull’autotutela, poiché non risultava conseguita alcuna abitabilità automatica e, pertanto, non esisteva un affidamento tutelabile sulla stabilità di tale titolo. È stata infine ritenuta adeguata la motivazione dell’ordinanza, fondata sui richiami normativi e sulle carenze igienico-sanitarie puntualmente indicate anche nelle note dell’Azienda USL. La ricorrente è stata condannata al pagamento di 1.500 euro, oltre accessori, in favore di ciascuna delle parti costituite.

Norme richiamate

• art. 35, comma 19, l. 47/1985

  A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni

  La disposizione non comporta il rilascio automatico dell’abitabilità né una deroga generale ai requisiti igienico-sanitari; la deroga opera soltanto nei limiti previsti dalla legge e non può incidere su prescrizioni poste a tutela della salute e della sicurezza.

• art. 35, comma 20, l. 47/1985

  Il rilascio dell’abitabilità conseguente al condono può derogare a disposizioni regolamentari autonome e autosufficienti, ma non ai requisiti di salubrità derivanti da fonti normative primarie o da norme secondarie attuative di tali fonti.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  La disciplina dell’annullamento d’ufficio non è applicabile quando non sia stato previamente conseguito il titolo di abitabilità che il privato assume essere oggetto di autotutela.

• art. 222 r.d. 1265/1934

  Consente l’adozione dei provvedimenti conseguenti all’accertata insalubrità o inabitabilità dei locali.

• artt. 218 e 221 r.d. 1265/1934

  Costituiscono il fondamento primario delle prescrizioni minime e inderogabili poste a tutela della salubrità e della sicurezza degli ambienti.

• artt. 2, 3 e 5 d.m. 5 luglio 1975

  Prevedono requisiti minimi relativi, rispettivamente, alla superficie delle camere, all’altezza interna e alla superficie finestrata apribile; tali prescrizioni, pur contenute in un atto regolamentare, attuano direttamente norme primarie in materia di tutela della salute.

• art. 11 l.r. Emilia-Romagna n. 15/2013

  Il comma 2-bis non è stato ritenuto applicabile alle opere eseguite dopo l’entrata in vigore del d.m. 5 luglio 1975.

• art. 1 l. 241/1990

  Il richiamo ai principi di legalità e buona fede non consente di mantenere l’uso abitativo di locali privi dei requisiti igienico-sanitari inderogabili.

Massime di principio

• La concessione edilizia in sanatoria regolarizza il profilo edilizio dell’opera, ma non determina automaticamente il conseguimento dell’abitabilità o dell’agibilità, quando il titolo sia subordinato a ulteriori adempimenti o verifiche.
• La deroga ai requisiti regolamentari prevista dalla disciplina del condono edilizio non è generale e indiscriminata: non può riguardare le condizioni minime di salubrità e sicurezza degli ambienti richieste da fonti primarie o da disposizioni secondarie che ne costituiscano diretta attuazione.
• La dichiarazione di inabitabilità di un immobile può legittimamente seguire il rilascio di una sanatoria edilizia senza configurare contraddittorietà, quando la sanatoria abbia riguardato soltanto la regolarità edilizia e permangano carenze igienico-sanitarie oggettivamente accertate.
• Non è configurabile un legittimo affidamento sulla conservazione dell’uso abitativo di un immobile quando il certificato di abitabilità non sia stato effettivamente conseguito e risultino violati requisiti minimi inderogabili posti a tutela della salute.
• I requisiti relativi all’altezza interna, alla superficie finestrata e alla superficie minima delle camere previsti dal d.m. 5 luglio 1975 possono fondare un provvedimento di inabitabilità quando siano oggettivamente accertati e non adeguatamente contestati dal proprietario.

Come è indicizzato