Sentenza del 19/07/2021 n. 3604 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Disciplina della tassazione dei canoni di locazione non percepiti per morosità del conduttore: il contribuente contestava l'assoggettamento a IRPEF dei canoni non riscossi relativi a immobili locati per fini diversi da quello abitativo, sostenendo che tali somme non dovessero essere considerate imponibili prima della concreta percezione.

La decisione

La Corte ha affermato che, per gli immobili locati a fini diversi dall'abitativo, il reddito imponibile è determinato in relazione al reddito locativo finché è in vita il rapporto di locazione. Ne consegue che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile fino alla risoluzione del contratto di locazione o fino a un provvedimento di convalida dello sfratto. Pertanto la pretesa dell'Amministrazione è stata confermata; la tassazione dei canoni non riscossi è legittima fino al verificarsi degli eventi interruttivi indicati.

Norme richiamate

• d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 - art. 23

  Articolo richiamato quale norma generale sulla determinazione del reddito imponibile; in combinato disposto con l'art. 34, permette di individuare la base imponibile dei redditi fondiari/locativi indipendentemente dall'effettiva percezione dei canoni finché sussiste il contratto di locazione.

• d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 - art. 34

  Stabilisce i criteri di determinazione del reddito degli immobili locati; la Corte lo interpreta nel senso che il reddito locativo si considera prodotto durante la vigenza del contratto, rendendo imponibili anche i canoni non riscossi fino alla cessazione del rapporto locativo.

• l. 9 dicembre 1988, n. 431 - art. 8

  Introduce una deroga alla regola generale per i contratti di locazione ad uso abitativo; la sentenza distingue espressamente i casi di locazione abitativa (soggetti a deroga) da quelli non abitativi, per i quali resta applicabile il principio della tassazione dei canoni non percepiti durante la vigenza del contratto.

Massime di principio

• Per immobili locati ad uso non abitativo, i canoni maturati ma non percepiti per morosità del conduttore vanno normalmente inclusi nel reddito imponibile fino a che il contratto è in vita: la tassazione segue il principio della produzione/periodo di imposta, non la mera percezione.
• La cessazione dell'obbligo fiscale sui canoni non riscossi interviene solo con eventi formali che interrompono il rapporto (risoluzione contrattuale o provvedimento giudiziario di convalida dello sfratto); è quindi fondamentale documentare l'avvenuta risoluzione o il provvedimento esecutivo per ottenere l'esclusione o la rettifica della base imponibile.
• Per i contratti di locazione ad uso abitativo opera una disciplina derogatoria (legge n. 431/1988, art. 8): verificare sempre se la locazione rientra nella sfera dell'abitativo o del non abitativo prima di applicare il principio di tassazione dei canoni non percepiti.
• In caso di contenzioso tributario, il contribuente dovrebbe conservare e produrre documentazione processuale (atto di intimazione di sfratto, decreto di convalida, sentenza di risoluzione, ecc.) e considerare la possibile rettifica della dichiarazione dei redditi nell'anno di effettiva cessazione del rapporto o al momento del provvedimento che legittima la deduzione della perdita.
• Se il canone diventa successivamente inesigibile (es. dopo provvedimento esecutivo definitivo o per prescrizione), è possibile richiedere rettifiche o rimborsi nelle forme e nei termini previsti dall'ordinamento tributario; tuttavia fino a tale momento l'Amministrazione può legittimamente pretendere l'imposizione.