Cassazione Civile, Sentenza n. 29253/2024 del 13/11/2024

Esito

La controversia

Box Burgers ha intimato sfratto per morosità e citato per convalida per mancato pagamento di canoni relativi a un contratto di affitto di ramo d'azienda (importo € 18.509,83). Masi ha eccepito preliminarmente l'inapplicabilità al rapporto del procedimento speciale di convalida di sfratto (art. 658 c.p.c.). Il Tribunale di Napoli ha disposto rinvio pregiudiziale alla Corte di Cassazione (art. 363-bis c.p.c.) per decidere se la procedura di convalida per sfratto per morosità sia applicabile anche ai contratti di fitto di azienda o di ramo d'azienda, alla luce della modifica di art. 657 c.p.c. operata dal d.lgs. n.149/2022 (Riforma Cartabia).

La decisione

La Corte di Cassazione ha enunciato il principio che, in seguito alla modifica introdotta nell'art. 657 c.p.c. dal d.lgs. n.149/2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. si applica anche ai contratti di affitto di azienda e di ramo d'azienda, purché nell'oggetto del contratto sia compreso almeno un immobile e nei limiti di compatibilità con la natura contrattuale (es.: esclusione delle ipotesi di comodato precario). La Corte ha ritenuto che la tecnica normativa adottata (inserimento delle nuove fattispecie nell'elencazione del primo comma di art. 657) implichi l'estensione dell'intero capo II alle nuove fattispecie tramite il richiamo sistematico tra artt. 657 e 658; il Tribunale di Napoli dovrà conformarsi. La Corte ha inoltre registrato che il d.lgs. n.164/2024 modifica espressamente art. 658 c.p.c. e sarà applicabile ai giudizi introdotti dopo il 28/02/2023 in base alla disciplina transitoria.

Norme richiamate

• art. 657 c.p.c.

  "può intimare al conduttore," (con l'inserimento delle parole "al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda" a seguito del d.lgs. n.149/2022)

  La Corte interpreta l'inserimento operato dal d.lgs. n.149/2022 come estensione dell'elenco dei soggetti cui si applica l'intero capo II (procedimento per convalida di sfratto), per quanto compatibile con la natura del contratto; il riferimento testuale del primo comma vale quindi a delimitare l'ambito soggettivo anche per le norme richiamate dal capo.

• art. 658 c.p.c.

  "Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze"

  La Corte ritiene che il richiamo alle 'modalità stabilite nell'articolo precedente' significhi che l'ambito soggettivo desumibile dall'art. 657 si riverbera sull'art. 658; pertanto l'art. 658 è applicabile anche all'affitto di azienda/ramo d'azienda (se presente un immobile), senza necessità di intervento testuale ulteriore.

• art. 363-bis c.p.c.

  Norma che consente al giudice di merito, sentite le parti, di rimettere alla Corte di Cassazione una questione di diritto pregiudiziale; la Corte ha accertato l'ammissibilità del rinvio e ha esercitato il sindacato interpretativo richiesto.

• d.lgs. n.149/2022 (Riforma Cartabia)

  "all'articolo 657, primo comma, dopo le parole 'può intimare al conduttore,' sono inserite le parole 'al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda,'"

  La Corte interpreta la scelta testuale del d.lgs. come tecnica legislativa volta a estendere la procedura speciale anche alle nuove fattispecie tramite l'inserimento nell'elencazione del primo comma di art. 657, senza che fosse necessario modificare espressamente l'art. 658; la modifica è stata ritenuta conforme alla delega.

• legge n.206/2021 (legge delega)

  "estendere l'applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d'azienda"

  La Corte richiama la finalità della legge delega come elemento di supporto alla lettura estensiva/ricostruttiva dell'attuazione operata nel d.lgs. n.149/2022, confermando che l'intenzione del legislatore delegante era di estendere la procedura alle fattispecie indicate.

• d.lgs. n.164/2024

  modifica espressa dell'art. 658 c.p.c. (pubblicato in G.U. 11/12/2024, decreto del 31/10/2024)

  La Corte segnala che il d.lgs. n.164/2024 introduce espressamente la contemplazione dell'affitto di azienda nell'art. 658; la nuova norma entrerà in vigore nelle modalità indicate e sarà applicabile ai giudizi introdotti dopo il termine previsto dalla disposizione transitoria.

• art. 1617 c.c. e norme sugli affitti agricoli

  La Corte utilizza norme del codice civile e della disciplina agraria per sostenere che termini come 'locatore' e 'conduttore' possono riferirsi anche ad affittuari di aziende o fondi rustici, rafforzando la lettura sistematica che include tali fattispecie nel capo II del procedimento di convalida.

Massime di principio

• Dopo il d.lgs. n.149/2022 (e con la successiva modifica esplicita del d.lgs. n.164/2024), il procedimento speciale di convalida di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) è applicabile anche ai contratti di affitto di azienda e di ramo d'azienda quando l'oggetto del contratto comprenda almeno un immobile.
• Per stabilire l'applicabilità del rito speciale occorre una valutazione sistematica: l'elencazione del primo comma di art. 657 c.p.c. delimita l'ambito soggettivo che si riverbera sulle disposizioni richiamate nel capo (compresa l'art. 658), salvo limiti intrinseci di compatibilità con la natura del rapporto (es. esclusione delle situazioni di comodato precario).
• Se il rapporto contrattuale concerne solo beni mobili o non comprende un immobile rilevante per il rilascio, non è concepibile ricorrere al procedimento speciale di intimazione/sfratto e si dovrà seguire il rito ordinario o altri rimedi idonei.
• La modifica normativa può essere attuata tramite inserimento nell'elencazione soggettiva (tecnica 'chirurgica') senza riscrivere tutte le norme collegate: i richiami sistematici tra articoli devono essere letti unitariamente per determinarne l'ambito applicativo.
• Nei giudizi in corso dopo la soglia temporale prevista dalla disciplina transitoria delle modifiche legislative (es. d.lgs. n.164/2024) il giudice di merito deve applicare la nuova previsione espressa; nel frattempo la Corte costituisce guida interpretativa vincolante per il processo a quo.